PARA LEGALIZAR LA COMERCIALIZACIÓN DE UN INMUEBLE ¿Qué hace la inmobiliaria?

1. Se diligencia formato de compraventa con los datos más relevantes.

2. Solicitar certificado de tradición del inmueble.

3. Solicitar datos del inmueble en la Ventanilla Unica de Registro inmobiliario para determinar: Deudas de impuestos, cuanto cuestan los trámites, selección de la notaría y el estado general del inmueble.

4. Pactar las condiciones del compromiso comercial: (Valor, Forma de pago, Arras, Fecha de entrega, Penalizaciones, Hipotecas, etc.)

5. Establecer la entidad bancaria para el préstamo hipotecario.

6. Elaborar el contrato de promesa de compa - venta.

7. Cancelar impuestos de predial, valorización (IDU) y solicitar los respectivos paz y salvos.

8. Solicitar paz y salvo del predio si pertenece al regimen de propiedad horizontal.

9. Entregar en notaría los documentos exigidos. (Escritura anterior, paz y salvos (Propiedad horizontal e IDU), Cédulas, Minuta de compraventa, etc.

10. Pagar los derechos notariales, impuestos y derechos de registro, radicando los documentos en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos antes de 2 meses para evitar intereses por el impuesto del registro.

11. En hora buena ya usted es un feliz propietario.

LA COMPRA-VENTA ¿Qué documentos exige la Notaría?

• Escritura de tradición (Documento mediante el cual el vendedor adquirió el inmueble)

• Paz y salvo de impuesto predial del año en curso.

• Pago del impuesto predial del año en curso.

• Paz y salvo de valorización o certificación de que el inmueble no está gravado con este impuesto.

• Cédulas de ciudadanía.

• Certificado existencia y representación legal, (Persona jurídica) y acta de junta o asamblea de socios si el representante legal no está facultado estatutariamente para realizar tal acto.

• Si el inmueble está sometido al Régimen de Propiedad horizontal debe aportar paz y salvo de administración.

• Copia de la parte pertinente del reglamento, sus aclaraciones y/o modificaciones.

LA COMPRA - VENTA DE UN INMUEBLE ¿Qué gastos ocaciona?

PORCENTAJES REFERIDOS AL VALOR ($) DE VENTA

0.17% GASTOS NOTARIALES VENTA (COMPRADOR)

0.00% GASTOS NOTARIALES HIPOTECA (COMPRADOR)

0.95% GASTOS BENEFICENCIA (COMPRADOR)

0.48% REGISTRO DE VENTA E HIPOTECA (COMPRADOR)

0.47% IMPUESTO PREDIAL (PROPORCIONAL COMPRADOR)

1.60% SUBTOTAL GASTOS ESCRITURACION (COMPRADOR)

0.47% SUBTOTAL GASTOS OTROS (COMPRADOR)

2.07% TOTAL GASTOS (COMPRADOR)

0.17% GASTOS NOTARIALES VENTA (VENDEDOR)

0.95% RETENCION EN LA FUENTE (VENDEDOR)

2.85% COMISION POR VENTAS (VENDEDOR)

0.01% GANANCIA OCASIONAL (VENDEDOR)

0.03% IMPUESTO PREDIAL (PROPORCIONAL VENDEDOR)

1.12% SUB TOTAL GASTOS ESCRITURACION (VENDEDOR)

2.90% SUBTOTAL GASTOS OTROS (VENDEDOR)

4.01% TOTAL GASTOS VENDEDOR

2.72% SUBTOTAL GASTOS ESCRITURACION INMUEBLE
3.37% SUBTOTAL OTROS GASTOS
6.09% TOTAL GASTOS ESCRITURACION + OTROS GASTOS
EL VENDEDOR RECIBE NETO 96.00%

CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIÓN DE UN INMUEBLE ¿Cuánto cuesta?

Para el 2016 tiene un costo de $13.900 por cada inmueble, es decir, si es un apartamento con garaje y depósito, necesitará 3 certificados. Al solicitalo por internet tendrá descuento del 6% es decir.

PATRIMONIO DE FAMILIA ¿Qué es?

Cuando se trate de la compra de vivienda de interés social, es obligatorio constituir la figura del “Patrimonio de familia inembargable” así no podrá ser embargada por terceros diferentes al banco y se efectúa al momento de elaborar la escritura.

PATRIMONIO DE FAMILIA ¿Cómo lo cancelo?

A la notaría en donde se hizo la escritura de compraventa llevar:

• Fotocopia de la cédula de Ciudadanía de los comparecientes (las mismas personas que lo constituyeron).

• Copia  de la escritura mediante la cual  se constituyó el patrimonio de familia.

• Certificado de libertad y tradición al día.

• Copias auténticas de los registros civiles de los hijos para demostrar que llegaron a la mayoría de edad (En el caso en que se haya constituido a favor de los hijos menores existentes y de los que se llegaren a tener).

• Los otorgantes podrán firmar la escritura acreditando con los registros civiles de nacimiento que los beneficiarios son mayores de edad y con declaración de dos testigos que haga constar que no existen otras personas a quienes pueda beneficiar el patrimonio.

• Autorización judicial si existen menores de edad. La escritura la firma el curador nombrado por el juez y los constituyentes del patrimonio

AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR ¿Qué es?

Cuando uno solo de los cónyuges o compañeros permanentes compra la totalidad de la vivienda para destinarla a la habitación de la familia, el inmueble queda “Afectado a vivienda familiar” y será necesario, en caso de venta, asista el cónyuge a la firma de la escritura.

SUBSIDIO FAMILIAR ¿Qué es?

Es el aporte en dinero destinado a la adquisición de vivienda nueva que da el estado. (Excepcionalmente población desplazada, víctimas de terrorismo y afectados por desastres o calamidad pública, el subsidio se asigna para compra de vivienda usada, construcción en sitio propio o mejoramiento).

Para vivienda urbana lo otorga las Cajas de Compensación Familiar a sus afiliados y por el Fondo Nacional de Vivienda a los que no cuentan con afiliación a las Cajas de Compensación Familiar. En el sector rural por el Banco Agrario o el que haga sus veces.

Condiciones para solicitar el subsidio

1.Conformar un hogar de mínimo 2 personas. (Cónyuges, unión marital de hecho, parejas del mismo sexo. Grupos con vínculos de parentesco: padres, hijos, nietos, hermanos, abuelos, bisnietos, bisabuelos, tíos y sobrinos o por los de afinidad: cónyuge, suegros, yernos y nueras que comparten el mismo espacio)

2. Ingreso total mensuales del hogar igual o inferior a 4 salarios mínimos.

3. Ninguno miembro de la familia puede ser propietario de vivienda, a menos que el subsidio a solicitar sea para mejoramiento o construcción en sitio propio.

4. En mejoramiento y construcción en sitio propio, la vivienda no debe estar en desarrollos ilegales o zonas de riesgo. Al solicitar subsidio de mejoramiento, ninguno miembro debe poseer vivienda a aquella para la cual solicita el subsidio y en caso de construcción en sitio propio, un miembro del hogar debe ser propietario del terreno que se pretende construir.

5. Cuando el subsidio es para adquisición, debe tener ahorrado como mínimo el 10% del valor de la vivienda que se desea comprar.

6. No haber sido beneficiario de un subsidio familiar de vivienda, ni haber sido beneficiario de crédito del Instituto de Crédito Territorial.  

7. Si la solicitud es para subsidio de Caja de Compensación, algún miembro del hogar debe estar afiliado a ésta. Si es para subsidio a cargo del Fondo Nacional de Vivienda ningún miembro debe estar afiliado a una Caja de Compensación.  

No podrán solicitar el subsidio

· Si ha recibido subsidio o no ha renunciado a éste antes de  su vencimiento.   

· Cuando algún miembro del hogar sea propietario de otra vivienda. 

· Si presenta información falsa, es sancionado durante diez años.

Tramites para solicitar el subsidio

1. Afiliado a una caja de compensación:

. Reúna la documentación necesaria

. En la caja de compensación, le informarán la fecha en que se publicarán los beneficiarios del subsidio y el periódico que podrá consultar, generalmente son los primeros días del mes.

. Espere la calificación y la asignación por parte de la caja de compensación. 

. Consulte el periódico o acérquese a su caja de compensación para saber si recibirá su subsidio.

. Reúna los documentos necesarios para el desembolso.

2. No afiliado a una caja de compensación

Puede acceder al subsidio a traves del Fondo Nacional de Vivienda. El trámite es realizado por las Cajas de Compensación (constituidas en una unión temporal, denominada CAVIS UT). Acérquese a la Caja de Compensación de su ciudad. Allí le informarán de las convocatorias y la documentación requerida.

Puede consultar la información disponible en la página web del Ministerio de Vivienda y la disponible en las Cajas de Compensación Familiar.

3. Si es independiente y vive en Bogotá

El Distrito ofrece el Subsidio Distrital de Vivienda (SDV). Debe cumplir con los siguientes requisitos:

. Un integrante del hogar tenga ciudadanía colombiana y resida en Bogotá.

. Estar inscrito en el Sistema de Información para la Financiación de Soluciones de Vivienda SIFSV de la Secretaría Distrital del Hábitat.

. Ingresos del hogar inferiores a 4 salarios mínimos.

. Ninguna persona del hogar esté afiliado a Caja de Compensación Familiar.

. No haber recibido subsidio del Distrito o subsidio familiar de vivienda.

. No ser beneficiario del Valor Único de Reconocimiento VUR, otorgado por el Distrito.

. No ser propietario de vivienda en el territorio nacional, excepto los hogares en situación de desplazamiento.

. Debe inscribirse en los puntos establecidos por la Secretaría Distrital del Hábitat.

SUBSIDIO DE VIVIENDA ¿Qué hacer para no perderlo?

Tener en cuenta que inicialmente sólo tiene 12 meses para legalizar el subsidio y al cabo de ese tiempo debe solicitar ampliar el plazo hasta por 12 mese más, con el fin de cumplir con la totalidad de los trámites para solicitar el giro del valor del subsidio. El valor del subsidio nunca lo desembolsan al beneficiario, siempre debe ser al constructor o vendedor de la vivienda.

Enterarse bien de los pasos a seguir para comprar y solicitar el giro del subsidio en los tiempos establecidos.

Hacer la solicitud de crédito hipotecario y enterarse de los requisitos y tiempos requeridos para el giro al constructor.

Importante que el beneficiario identifique rápidamente la vivienda a comprar, ya que el constructor no inicia obra hasta que no tenga el punto de equilibrio y entre más ágil sea la negociación se acelera la construcción del proyecto.

El cierre financiero es fundamental, tener claro con cuanto cuenta para comprar la vivienda y ajustarse a su presupuesto, siempre se desea una vivienda de mayor precio, acabados y ubicación, pero indudablemente hay que ajustarse a las condiciones económicas del hogar.

Acudir a la Caja de Compensacion familiar para que se entere muy bien del procedimiento para la compra de vivienda

Buscar la vivienda que cumpla con sus expectativas y las del hogar.

Tener presente que en la vivienda mínimo debe vivir 10 años y por ello debe evaluar los pro y contras de la vivienda a comprar.

Debe mantener el núcleo del hogar que se postuló para fines de que aparezcan en la escritura, de lo contrario es causal de pérdida del valor del subsidio en el caso que se retire un miembro del hogar, disolución matrimonial o en su efecto se incluya un tercero en la misma escritura que no aparezca en el hogar postulado.

Fuente: Asociación Nacional de Cajas de Compensación Familiar (Asocajas)

AL RECIBIR UN INMUEBLE EN COMPRA ¿Qué debo observar?

.Examine acabados, detalles arquitectónicos y documentos. Si encuentra inconsistencias, hágalo saber al vendedor y no firme nada hasta que le solucionen el tema. 

.Si pertenece a un edificio o conjunto, verifique que los pagos de administración se encuentren al día.

.Haga lo mismo con los servicios públicos ó solicite un estado de cuenta directamente en cada empresa que presta el servicio. 

.Revise techos y paredes en busca de humedades que denoten filtraciones.

.Las puertas y ventanas deben cerrar y abrir fácilmente.

.Verifique superficies y muebles de madera que no tengan perforaciones o polvillo que indiquen la presencia de gorgojo o comején. 

.Abra las llaves y verifique que funcionan correctamente y tenga buena presión. Haga lo mismo con el sanitario. Al cerrar revise que no existan escapes. 

.Verifique instalaciones eléctricas, telefónicas, citófono y gas. Deben estar bien sujetos a las paredes o a los sitios que corresponda. 

.En las zonas donde tenga alfombra, revise que esté bien pegado, donde hay baldosas, el enchape no debe estar suelto.

.Conozca donde se encuentran los registros y medidores de agua y gas.

.Reciba copia de todas las llaves y en lo posible los planos del inmueble. 

.Elabore acta de recibo del inmueble.

EL PRECIO DE VENTA DE MI INMUEBLE ¿Cómo puedo establecerlo?

Cuánto piensa pedir por el. Punto importante que de ser muy bajo no maximizará su ganancia y de ser muy alto no encontrará comprador.

Es definitivo para calcular el precio de venta trabajar con UPEGUI&OCHOA e HIJOS Inmobiliaria para que le ayudemos a conocer los factores que inciden en el precio de venta. Algunos factores a contemplar son:

. Ubicación: Si su propiedad está en una zona atractiva donde hay mucha demanda, podrá recibir un mejor precio.

. Condición del inmueble: Entre mejor sea la condición de su inmueble, recibirá mayor cantidad de ofertas y será mejor el precio que obtenga por él.

. Precio por metro cuadrado: El precio promedio por metro cuadrado de propiedades en su zona es un buen punto de partida. Es aconsejable consultar con UPEGUI&OCHOA e HIJOS Inmobiliaria para conocer las diferentes formas de calcular este factor.

. Mercado: Con la ayuda de nosotros, analice los precios de venta recientes en su zona y las tendencias del mercado.

. Posibles términos de venta: Explore el tiempo idóneo para vender, así como qué cosas puede incluir en la venta para que ésta sea más atractiva. Si su propiedad tiene características únicas, si no ha habido ventas recientemente en su zona o si hay otros factores que dificultan determinar un precio, considere obtener un avalúo. Dicho estudio toma en cuenta la ubicación, la proximidad a colegios, parques y otras instalaciones de servicio público, el tamaño del lote, el área y condición de la propiedad, precios de venta de propiedades comparables y otros factores.

. Como el precio registrado en el Avalúo Catastral no es el comercial, quienes deciden emprender por su cuenta la valoración de su propiedad deberán comenzar de cero. Nosotros tenemos presente que es su patrimonio es el que pondrá a la venta, por lo que es mejor evitar riesgos. Los propietarios pueden darse una idea del precio siguiendo el siguiente proceso. Este no garantiza la exactitud de la cuantía ni reemplaza el servicio de un avaluador:

1. Haga una planilla en la que relacione estos datos: a. Tipo de inmueble b. Años de construido. c. Área. d. Estrato. e. Piso en el que queda. f. Número de baños. g. Número de parqueaderos. h. Edificio inteligente. i. Altura. j. Número de líneas telefónicas. k. Precio de arriendo. l. Tipo de acabados.

2. Averigue por los inmuebles que estén a la venta en la misma zona. Pregunte todos los datos de su planilla.

3. Tenga en cuenta los inmuebles a los que les fijan avisos en las ventanas, a los que se publican en los clasificados de los periódicos y aquellos que estén consignados en una inmobiliaria.

4. Para que su cálculo sea lo más cercano a la realidad, la muestra tomada no debe ser inferior a 20 inmuebles.

5. Clasifique las propiedades y seleccione las que tengan las características más se parecidas a la suya.

6. Divida el precio de cada una por su área y así obtendrá el valor por metro cuadrado.

7. Sume los precios obtenidos y divídalos por el número de propiedades.

8. El resultado le servirá como referencia para decidir el precio de su inmueble.

El valor obtenido no tiene que ser el que se pida inicialmente. Es importante tener un margen de negociación, recomendamos que el precio base esté en 10% por encima del previsto. Además, si el inmueble tienen servicios o arreglos adicionales de los que no gozan los inmuebles de la zona debería tenerlos en cuenta para fijar el precio base y usarlos como argumento de negociación.

VENDER O COMPRAR AHORA ¿Es propicio?

Invertir en vivienda siempre ha sido un negocio seguro y rentable, pero lo es más en este momento, cuando Colombia se está recuperando de la crisis económica de final de los 90 y principio del 2000.

La valorización se explica por un rezago que había en los precios producto de la crisis de estos años, desde ese momento, al país le tocó acelerar un poco más toda su cadena de valor y eso puede explicar el lugar que ocupamos en el informe”, Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas). 

Además, los beneficios del Estado y de entidades bancarias han facilitado que bajos intereses y condiciones más acordes. Se espera se sigan valorizando durante todo el 2016 donde la oferta y la demanda seguirán aumentando.

UNA CUENTA AFC ¿Qué es?

Una cuenta de Ahorro y Fomento a la Construcción (AFC) permite a un trabajador al que aplica Retención en la Fuente, utilizar este impuesto para comprar vivienda, que en vez de pagárselo al Gobierno, puede destinarlo para cancelar la cuota inicial de una vivienda o las mensualidades de un crédito.

Con una cuenta AFC puede reducir la base gravable del salario con lo que los ingresos netos aumentan. Este beneficio consiste en que el trabajador fija un ahorro mensual, el cual es descontado y consignado por la empresa al banco (el valor depositado incluye la retención). Luego, el titular tiene la opción de usar, en cualquier momento, los recursos para adquirir vivienda.

¿Quién puede usarla?

Personas que pagan Retención en la Fuente sobre su salario. Para beneficiarse es necesario no haber recibido un subsidio de Vivienda ni estar cubierto por el seguro sobre UVR.

Pasos para usar una AFC

-Abrir la cuenta en el banco.

-Fijar un ahorro mensual y solicitarle a la empresa que lo descuente de su salario y lo consigne a la cuenta AFC.

-Al momento de adquirir vivienda, gestionar con el banco el respectivo desembolso al vendedor.

¿Qué condiciones tiene?

-El máximo ahorro exento de Retención es del 30% del salario.

-Los dineros depositados solo se podrán usar para comprar vivienda.

-Si se retiran los ahorros con un propósito diferente a vivienda el banco aplicará la Retención en la Fuente a que haya lugar.

-Desde el primer mes en que se abre la cuenta se usa para adquirir vivienda.

-La cuenta AFC sirve para comprar vivienda nueva o usada.

-El ahorro se puede destinar para cuota inicial o pagar un crédito de vivienda.

-El dinero colocado en un Fondo Voluntario de Pensiones se puede trasladar a una cuenta AFC.

-Transcurridos 5 años y no utilizó el dinero tiene la opción de retirarlo todo.

¿Qué es la Retención en la fuente?

Se refiere a la Retención que se le aplica a salarios originados de una relación laboral. De acuerdo con la legislación, el 25% del salario está exento de Retención. El otro 75% pagará este impuesto. Mensualmente, la empresa descuenta este valor del salario y lo transfiere a la entidad gubernamental.

¿Y si me quedo sin empleo, pierdo el beneficio de la AFC? 

No. Si vuelve a obtener empleo hará uso de su cuenta AFC sin perjuicio alguno, si es solo ahorro y no vinculada con un crédito hipotecario. En caso contrario, continuará pagando mensualmente la cuota pactada con la entidad bancaria.

¿Si tengo crédito hipotecario puedo acogerme al beneficio de una cuenta AFC? 

Podrá aplicar a una cuenta AFC solo si su crédito hipotecario fue adquirido después del 26 de septiembre de 2001.

¿Puedo utilizar al tiempo un FVP y una AFC?

Siempre y cuando los 2 ahorros sumados junto son los aportes de Ley no excedan el 25% de su salario. Puede hacer traslados del Fondo Voluntario de Pemsiones (FVP) (más rendimiento de intereses) a la cuenta AFC sin perder los beneficios tributarios.

¿Si adquiero un crédito hipotecario en conjunto con mi esposa, podemos obtener (los dos) los beneficios de las cuentas AFC?

Sí. Siempre y cuando en el ahorro no exceda el 30% del salario, de cada uno.

LAS INMOBILIARIAS POR COMISIÓN DE VENTA ¿Cuánto y cuándo cobran?

Por la falta de una legislación clara, muchas inmobiliarias una vez cierran un negocio son engañados por sus clientes, que deciden no cancelarles los honorarios u ofrecerles un valor inferior al acordado.

Algunas de las causas:

- Poca protección al corredor inmobiliario por parte del Estado y las leyes vigentes.

- Falta de rigurosidad en los procedimientos de consignación del inmueble y presentación de los potenciales clientes por parte de las inmobiliarias.

- Escasa conciencia en el mercado acerca de la importancia de la asesoría en el proceso de venta y, además, la informalidad de la profesión.

¿Qué hacer?

- Ser claros desde el comienzo con los oferentes sobre las condiciones y costos de la intermediación.

- Establecer formatos y procedimientos claros en cada empresa que permitan llevar un control y seguimiento a la gestión de promoción de un inmueble.

- Estipular un contrato de corretaje en el que se relacione la autorización del oferente para que el corredor intervenga en la promoción del inmueble.

- Cada vez que se consiga a un potencial comprador enviar una carta en la que se estipule la fecha, nombre del cliente y se haga referencia clara y precisa al documento de consignación y las condiciones del mismo.

- Estos procedimientos permitirán en caso de un incumplimiento de parte del propietario en el pago de la comisión, demostrar ante las instancias correspondientes el derecho al reconocimiento de su comisión.

- Para lograr el pago de la comisión, los agentes inmobiliarios deben demostrar claramente su conocimiento especial del mercado en términos prácticos de asesoría, además ser parte activa en el proceso de la negociación.

¿Cuándo y cuánto cobrar?

No hay una legislación que determine el monto de la comisión que puede cobrar un agente como tampoco en qué momento lo puede hacer ni cuáles son los alcances y limitaciones de su gestión. De acuerdo con diferentes instancias del Estado, este tipo actividades solo están regidas por las condiciones de mercado, que son libre oferta y demanda.

Por esta razón, un agente de finca raíz fija libremente el valor de la comisión que va a cobrar por concepto de sus servicios profesionales. Para ello debe evaluar la calidad, eficacia, experiencia e infraestructura de su empresa.

Generalmente, los agentes definen el monto de las comisiones de acuerdo con el tipo de inmueble y ubicación de este. Por ejemplo, en caso de vivienda urbana la tarifa que se cobra es del 3% sobre el valor de la negociación. En predios rurales esta puede llegar a ser del 8%.

Para algunos, su tarifa en viviendas es del 4% y en predios rurales el 10%. (En el contrato debe quedar relacionado el valor que se pacte).

¿En qué momento se paga esta comisión?

Debe quedar relacionado en el contrato, algunos acuerdan el pago total una vez se firme la promesa de compraventa con la consecuente entrega de arras por parte del comprador. Este pacto es el más frecuente pues la mayoría de propietarios solo esperan que los agentes inmobiliarios ayuden a conseguir el cliente y a elaborar la promesa de compraventa.

En otros casos a la firma de la promesa, se paga el 50% de la comisión y el otro 50, una vez se legalicen las escrituras en la notaría, de esta manera los propietarios buscan asesoría durante todo el proceso.

En fin, el tema de los momentos de pago y los porcentajes dependen de la negociación y acuerdos a los que lleguen el propietario y el agente inmobiliario a la hora de firmar el contrato de consignación.

CON UN CONSTRUCTOR UNA NEGOCIACIÓN SEGURA ¿Cómo la obtengo?

Con el auge edificador muchas compañías del sector han optado por adquirir predios ocupados, pero con potencial para reconstruir, Incluso con inconvenientes como la escasez de tierra la tendencia que ha tomado más fuerza es la de comprar edificios antiguos, demoler y levantar torres nuevas, con los estándares que exigen las normas actuales.

Esto, por lo tanto, implica la negociación con los propietarios de los inmuebles; por eso, en aras de que el proceso se lleve a cabo sin inconvenientes, directivos de la firma constructora Arpro ofrecen algunas recomendaciones de rigor, para sacar adelante un proceso que día a día gana más terreno en los negocios inmobiliarios.

La primera recomendación es tener un líder en la comunidad, que exprese las necesidades generales de los propietarios y, así mismo, transmita al grupo el beneficio y el costo que implica hacer una venta. Los siguientes son otros consejos de rigor.

Es clave informarse sobre los promotores del proyecto, conocer la trayectoria de la firma que está interesada en edificar.

De igual manera, vigilar las condiciones que se pactarán cuando se realice la transferencia de cada uno de los inmuebles a la Fiduciaria, ente que se encargará de custodiarlos.

A su vez, debe recordarse que cuando el canje se hace uno a uno, el propietario no tiene que sacar de su bolsillo un solo peso, únicamente deberá pagar el valor de las escrituras al momento de la entrega de su inmueble, pues los promotores, generalmente, asumen todos los gastos de registro y beneficencia del traslado de los inmuebles a la fiduciaria, entre estos el pago del impuesto de plusvalía.

También es importante tener claro cuál es el valor de la vivienda, así como las condiciones que está ofreciendo la constructora, ya que en este tipo de negocios, en algunas ocasiones, los propietarios de la tierra incrementan demasiado los precios, lo cual tiene dos consecuencias: no poder concretar el negocio y que el precio final de venta del apartamento o la casa nueva sea demasiado alto.

Cabe señalar que en la mayoría de los casos, los promotores aceptan el canje del área uno a uno, es decir metro a metro, lo cual es muy favorable para el propietario, teniendo en cuenta que al pasar 2 o 3 años tendrá un activo totalmente renovado.

Igualmente, se reconoce un valor por metro cuadrado de arrendamiento, que es entregado al propietario una vez inicia la construcción del nuevo edificio.

EL RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO ¿Qué Ley rige en Colombia?

La Ley 820 del 2003 es la que regula la actuación entre los propietarios y los inquilinos.

LA MATRÍCULA COMO ARRENDADOR ¿En qué consiste?

Cuando una persona natural o jurídica celebre más de cinco (5) contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda de su propiedad o de terceros o labores de intermediación comercial entre arrendadores o arrendatarios, debe matricularse como arrendador en las modalidades descritas en el artículo 4 de la Ley 820 de 2003. 

Descargue y diligencie el Formato de solicitud de Matricula de Arrendador y de la página abajo enunciada

Anexe los siguientes documentos:  

Certificado de Existencia y Representación Legal,  cuando se trate de personas jurídicas, o Certificado de Registro Mercantil en el caso de personas naturales, con fecha de expedición no superior a dos (2) meses.

Relación de los inmuebles destinados a vivienda urbana, propios o de terceros, sobre los cuales se adelantará la actividad de arrendamiento o intermediación, en el formato oficial establecido para el efecto, denominado Informe semestral de inmuebles propios o de terceros dados en arrendamiento para vivienda urbana en Bogotá D.C. En caso contrario, manifestación escrita y expresa de no tenerlos. 

Copia del modelo de contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda urbana. 

Copia del modelo de contrato de administración de inmuebles dados en arrendamiento. 

Radique el formato debidamente diligenciado y los documentos requeridos en la la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda ubicada en el Punto de Información Calle 53    

La respuesta a la solicitud se informa por correo postal.  El tiempo de respuesta es de 8 días hábiles.

Tenga en cuenta:

En caso de requerimiento, la matrícula se otorga 5 días hábiles después de que todos los requisitos estén completos. No se requiere matrícula para ejercer actividades de arrendamiento o de administración de inmuebles con destinación distinta a vivienda urbana, sí, no sigue ejerciendo la actividad solicite la cancelación de la matrícula pare evitar sanciones. 

Ver más información  Reglamentado por el Decreto Nacional 51 de 2004.

LA MATRICULA COMO ARRENDADOR ¿Qué debo hacer para cancelarla?

Es la petición que hace una persona natural o jurídica para que se cancele de manera definitiva, su matrícula como arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana.

Las personas interesadas en adelantar este trámite, deben realizar lo siguiente:

Descargue, diligencie el Formato Solicitud de Cancelación de la Matrícula de Arrendador y radíquelo en la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda ubicada en el Punto de Información Calle 53 .  

La respuesta a la solicitud se informa por correo postal. El tiempo de respuesta es de 15 días hábiles.

Tenga en cuenta:

La cancelación de la matrícula NO lo exime de las obligaciones contraídas previamente.

Más información

CAMBIO DE ARRENDADOR ¿Qué documentos se necesitan?

En caso de venta

1. Carta del mandante actual informando quien es el nuevo propietario del inmueble.

2. Fotocopia de la cedula de ciudadanía del nuevo propietario.

3. Certificado de tradición y libertad no mayor a 30 días

4. Ultimo impuesto predial.

5. Datos de la cuenta a la cual desea se le consigne la renta

6. Si el inmueble es de uso comercial debe traer el RUT.

En caso de Fallecimiento

1. Copia del certificado de defunción.

2. Certificado de tradición y libertad no mayor a 30 días después de la sucesión de bienes.

3. Si son múltiples herederos, carta firmada por todos dándole poder a uno de ellos para la firma del contrato y el manejo del dinero.

4. Fotocopia de la cedula de ciudadanía del apoderado.

5. Ultimo impuesto predial.

6. Datos de la cuenta a la cual desea se le consigne la renta

7. Si el inmueble es de uso comercial debe traer el RUT.

En caso de plena voluntad

1. Carta del mandante actual informando a quien le da el poder.

2. Poder notariado no mayor a 30 días.

3. Fotocopia de la cedula de ciudadanía del apoderado.

4. Certificado de tradición y libertad no mayor a 30 días

5. Ultimo impuesto predial.

6. Datos de la cuenta a la cual desea se le consigne la renta

7. Si el inmueble es de uso comercial debe traer el RUT.

Estando radicada cualquiera de las anteriores solicitudes, la renta correspondiente al inmueble que se verán afectados por el cambio de mandate será restringida hasta que se haya realizado la firma del nuevo contrato de administración.

CAMBIOS EN EL INMUEBLE ¿Puedo pintar de otro color o hacer otros cambios menores?

Si usted desea cambiar el color de la pintura o hacer cambios menores, los puede hacer, pero al momento de entregar del inmueble, debe hacerlo en igual forma a como lo recibío en el inventario.

CANON DE ARRIENDO ¿Cuánto es lo máximo que se puede cobrar?

El valor máximo del canon de arrendamiento no debe ser superior al 1% del valor comercial del inmueble que se arrienda. Este valor generalmente no puede exceder al doble del avalúo catastral. Aunque estos valores dependen del mercado.

CANON DE ARRIENDO ¿A dónde puedo acudir si el propietario quiere cobrarme más?

Si un propietario decide aplicar incrementos por encima de estos porcentajes, los inquilinos pueden quejarse ante la Secretaria de Vivienda o ante la Superintendencia de Industria y Comercio. Pero como en Cali no hay sede de esa dependencia las quejas se pueden tramitar en Bogotá. la dirección es Carrera 13 número 27 -00. El teléfono es 382 08 40.

CANON DE ARRIENDO ¿Para el año 2016 cuánto me incrementa?

El incremento máximo para el 2016 es de 6.77%

El incremento máximo para el 2015 fue de 3.66%

El incremento máximo para el 2014 fue de 1.94%

VER MÁS

TENGA EN CUENTA QUE SE INCREMENTA UNA VEZ VENCIDA LA VIGENCIA DEL CONTRATO Y SI SE QUIERE VOLVER A RENOVARLO...

CANON DE ARRIENDO ¿Existe un tope de aumento al cruzar un año?

Sí,estos incrementos se fijan según la inflación del año directamente anterior según el índice de precios del consumidor (IPC).

CANON DE ARRIENDO ¿Cómo puedo pagarlo si estoy reportado en la compañía aseguradora?

El trámite lo debe realizar directamente con la aseguradora.

CANON DE ARRIENDO ¿Puedo pagar por transferencia o consignar a una cuenta?

Si, de igual manera la inmobiliaria le indicará la entidad bancaria, el número de cuenta y el titular  para que usted haga esta acción. Tenga en cuenta en toda situación que debe de todas formas enviar el comprobante a la inmobiliaria por cualquier medio.

CANON DE ARRIENDO ¿Por qué no me han consignado el pago de mi renta mensual?

Tenga presente el día de giro que se le indica en el contrato de Administración y si es domingo o festivo se consignará el día hábil siguiente.

CANON DE ARRIENDO ¿Qué hago para que mi renta sea consignada a otra cuenta bancaria?

Debe enviar  por correo electrónico o radicar carta en nuestra oficina de la Calle 142 N°12-76, indicando datos completos de la cuenta bancaria (Banco, tipo de cuenta, titular y datos del titular). Recuerde que esta debe ser firmada en original por el titular del contrato de Administración.

CANON DE ARRIENDO ¿Qué medios puedo usar para pagarlo?

Puede venir a la Inmobiliaria ó enviarnos el comprobante de pago por e-mail ó cualquier otro medio. Nosotros le enviaremos un recibo en donde conste dicha acción. Si es consignación, en el momento del contrato se le indicará el banco ó entidad financiera.

CANON DE ARRIENDO ¿Puedo pagarlo en cheque?

Si. El cheque debe ser girado a nombre que le indique UPEGUI&OCHOA e HIJOS Inmobiliaria y al respaldo del mismo especificar nombre del arrendatario, número de contrato y teléfono de domicilio.

CANON DE ARRIENDO ¿Porqué aún no me ha llegado el recibo para el pago?

Recuerde que el pago del canon debe realizarse dentro los primeros 5 días calendario de cada mes, si aún no ha lo ha obtenido, favor comuníquese al 3103046718 o al e-mail oscarupegui@hotmail.com. Recuerde que el no recibir su recibo para el pago no lo exime de la obligación.

CONSIGNARLES MI INMUEBLE ¿Qué necesito para que ustedes lo promocionen?

.Certificado de libertad y tradición.

.Fotocopia de la cedula de ciudadanía del propietario.

.Impuesto predial.

.Facturas de servicios públicos.

.Paz y salvo de la administración.

.Descripción del inmueble: Area, dependencias internas, nivel de piso, tiempo de construcción, estrato, vecindades, etc.

.Si es inmueble para uso comercial se requieren los usos permitidos.

CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN ¿Cuándo se lleva a cabo la firma del nuevo contrato?

Cuando tenga completos los documentos solicitados.

CONTRATO DE ARRIENDO ¿Se puede hacer por menos de 1 año?

Solo si se establece mediante autorización escrita del propietario del inmueble.

CONTRATO DE ARRIENDO ¿Debo especificar el valor de la cuota de administración?

Es recomendable, tanto para el arrendador como para el arrendatario, que en una de las cláusulas del contrato de arrendamiento se especifique el valor de la cuota de administración y los posibles reajustes. Esto teniendo en cuenta, que los seguros de arrendamiento sólo responden por los valores establecidos en el contrato de arrendamiento.

CONTRATO DE ARRIENDO ¿Cuáles son las causas para su terminación?

La mora de más de 30 días en el pago de la renta. El subarriendo sin autorización y el Incumplimiento en el pago de los servicios públicos y de la administración serán motivos suficientes para terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento, y todas aquellas inherentes al contrato.

CONVIVENCIA ¿A quién dirigirme para exponer un situación difícil dentro del conjunto o edificio en que vivo?

Si el conflicto es con un vecino: A acérquese a la administración de su Edificio.

Si es con la administradora o administrador. Diríjase al consejo de administración.

Si es una situación que pone en riesgo su vida diríjase a la Policía Nacional o a la Alcaldía de la localidad.

CONVIVENCIA ¿Porque si tengo un contrato con la inmobiliaria, no interviene en los conflictos que se generan en un conjunto o edificio?

Por que nosotros como inmobiliaria administramos un bien inmueble. No la copropiedad.

Por que el consejo es ente autónomo y toma sus propias decisiones. Se rige por un reglamento de propiedad horizontal y un manual de convivencia.

CUOTA DE ADMINISTRACIÓN ¿Sube con el canon de arriendo al terminar la vigencia del contrato?

No, este se incrementa cada cruce de año y una vez sea aprobado en la reunión de asamblea de copropietarios y en el porcentaje que allí se determine.

CUOTA EXTRAORDINARIA ¿Como inquilino estoy obligado a pagar cuota extraordinaria?

No, estas cuotas las paga el dueño del inmueble y, por supuesto, este también paga el impuesto predial y valorización. El inquilino paga por su parte el canon de arrendamiento y la cuota de administración ordinaria, lo mismo que los servicios públicos domiciliarios. Estos pagos son mensuales y los reajustes de la administración los establecen los copropietarios en las asambleas. Estas pueden subir el 1 de enero, teniendo en cuenta que soportan el pago de vigilantes y personal de mantenimiento.

DEUDAS DE ADMINISTRACION ¿Si existen y no me corresponde pagarla que debo hacer?

Debe enviar una comunicación informando de la situación actual a la inmobiliaria o al e-mail oscarupegui@hotmail.com.

DOCUMENTOS ¿Debo enviar (impuestos prediáles, valorización, asambleas, cuotas extraordinarias, etc.) que lleguen al inmueble?

Porque es una obligación que adquirió en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. En donde se compromete a hacer llegar a la oficina de EL ARRENDADOR todo formulario de predial, valorización o comunicación que expida la administración, Asamblea o pago de  cuotas extraordinarias antes de que se venzan. De no ser así las sanciones que establezcan las entidades o administraciones serán asumidas por el ARRENDATARIO.”

ENTREGA DEL INMUEBLE ¿La puede realizar otra persona?

Sí, siempre y cuando adjunte autorización escrita del arrendador y conozca las condiciones en que se entregó el inmueble (Inventario).

ESTUDIO DE ARRENDAMIENTO ¿Es necesario presentar documentos y cuáles son?

Si, debe certificar sus ingresos y los de sus codeudores. Si es empleado, debe presentar: fotocopia de la cédula del solicitante y deudores solidarios, certificado de ingresos, comprobantes de pago, certificado de ingresos y retenciones del año anterior. Si es independiente debe anexar cámara y comercio, RUT extractos bancarios de los últimos tres meses y declaración de renta.

ESTUDIO DE ARRENDAMIENTO ¿Este cuánto se demora?

El tiempo de respuesta es de 24 a 36 horas hábiles siempre y cuando las solicitudes tengan completas su documentación.

INMUEBLE EN ARRIENDO ¿Qué documentos se requieren para tomarlo?

1. Presentar solicitud de arrendamiento con la inmobiliaria y con la aseguradora.

2. El arrendatario persona natural o jurídica y los deudores solidarios deben acreditar ingresos superiores al doble del arriendo, la persona que tenga finca raíz presenta certificado de tradición y libertad.

3. Pagar el valor del estudio de arrendamiento a la aseguradora.

4. Los formularios deben ser diligenciados en su totalidad, firmados y colocar huella del índice derecho, adjuntar documentos en fotocopia.

5. Para empleados, pensionados, comerciantes, profesionales independiente, (Documento de identidad ampliado al 150 %, certificación laboral, extractos bancarios, declaración de renta, comprobantes pago pensión o trabajo, declaración renta, certificados de ingresos y retenciones)

LA PÓLIZA ¿Cubre los daños que se presenten en el inmueble?

No. La póliza solo cubre daños y faltantes que deja el arrendatario (Acta de reparaciones a excepción de techos paredes y pisos).

LINEA TELEFONICA ¿Ya no la necesito, solicito que sea retirada?

Si la línea telefónica está incluida en el contrato de arrendamiento, no es posible retirarla ya que se debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que se recibió. De otra forma cosultaremos con el propietario esta alternativa que usted propone.

MODIFICACIONES ¿Puedo realizarlas al inmueble?

Siempre y cuando exista autorización escrita del propietario,esten bajo los parametros de construcción y permisos distritales y se reintegre el bien en las mismas condiciones en el que se le entregó.

PAZ Y SALVO DE ADMINISTRACIÓN ¿Es necesario solicitarlo?

No, solo un estado de cuenta de la administración que le sirve a usted propiamente como arrendatario como soporte, si existiera alguna duda respecto a sus pagos..

RENTA ¿Si se encuentra restringida genera intereses?

No.Este dinero se encuentra quieto en la cuenta del mandate que este actualmente, y se restringe por una solicitud previamente radicada en nuestras oficinas, adicionalmente no somos una entidad financiera o bancaria.

REPARACIONES ¿A quién le corresponden?

A los arrendatarios las reparaciones locativas, como daño de cerraduras, vidrios y lo que manipule.

A los propietarios las reparaciones necesarias, como humedades, goteras y todo lo que no dependa del uso o manipulación directa del arrendatario.

REPARACIONES ¿Cómo las solicito?

Debe hacerlo por escrito ya sea por correspondencia certificada, fax o e-mail: oscarupegui@gmail.com, con los siguientes datos:

1. Nombre del titular del contrato.

2. Dirección del inmueble.

3. Teléfono celular y fijos.

4. En el caso de que haya que contactar a alguien que no sea el titular del contrato dejar el nombre y teléfonos.

5. Especificar el tipo de daño.

REPARACIONES ¿Si el propietario las realizó al inmueble, debo informarlas?

Si, ya que esta se tendrán en cuanta al momento de la entrega física del inmueble.

SERVICIOS PÚBLICOS ¿Debo y cómo hago para pagarlos de periodos que no me corresponde?

Puede hacerse de dos formas:

• Tres días  antes de la fecha de pago oportuno, traer las facturas para su pago, aquí se liquidan teniendo en cuenta los periodos de facturación y las lecturas de los medidores. Si le corresponde algún pago lo puede cancelar en la compañía y nosotros nos encargaremos de pagar dicha factura.

• Las puede cancelar en su totalidad y luego solicitar por escrito la devolución de los dineros adjuntando las facturas originales.

SERVICIOS PÚBLICOS ¿Debo pagar el 50% de más en la prorrata si no está estipulado en el contrato de arriendo?

Es una garantía  para el pago de facturaciones posteriores a su fecha de retiro, ya que no se tiene el valor real de las facturas. Dicho valor le será devuelto una vez sean canceladas dichas facturas.

SERVICIOS PÚBLICOS ¿Puedo entregar el inmueble con otros adicionales?

No, recuerde que el inmueble debe ser restituido de la misma forma que se le entregó.

SERVICIOS PÚBLICOS ¿Pagué la prorrata y me llega una factura antes de la entrega, qué debo hacer?

Debe hacer llegar la factura en original a nuestras oficinas ya que dejo el dinero para el pago de esta.

SERVICIOS PÚBLICOS ¿Quién debe responde?

La Ley dice que el propietario no está en la obligación de pagar las deudas de los servicios públicos que el inquilino no pagó. Esto quiere decir que al firmar el contrato de arrendamiento, el propietario debe informar a la empresa de servicios públicos que a partir de ese día las cuentas las pagará el arrendatario.

SERVICIO TELEFÓNICO ¿Puedo solicitar reactivación de la línea?

No. Este trámite lo debe realizar directamente el propietario.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL ¿Qué ley la rige?

La LEY 675 DE 2001 es el documento por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. Consultar la norma

ASAMBLEA ¿Cómo se debe hacer la 1era y 2da convocatoria?

PRIMERA CONVOCATORIA. La Ley 675 de 2001, en su artículo ARTÍCULO 39. Reuniones dice: La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

¿Quién convoca la reunión obligatoria?: Es deber legal del administrador hacer dicha convocatoria para realizar la Asamblea General de Propietarios. No confundirse con las Asambleas Extraordinarias, donde pueden convocar no sólo el administrador sino también el Consejo de Administración, el Revisor Fiscal si lo hay, y un número plural de propietarios que representen un 20% del coeficiente de copropiedad. Término para hacer la 1ª convocatoria: PARÁGRAFO 1º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este. PARÁGRAFO 2º. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.

Ojo, son 15 días calendario, no hábiles. Recuerde que ni el día de la convocatoria, ni el día de la reunión se cuentan.Segunda convocatoria. Su fecha se establece en la 1ª convocatoria: Para que una reunión del máximo órgano social pueda deliberar es necesario que se haga presente un número plural de propietarios que representen al menos, más de la mitad del coeficiente de propiedad, para sesionar en 1ª reunión. ARTÍCULO 40. Reuniones por derecho propio. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas.Si no se cumple lo anterior, se deberá hacer una segunda convocatoria, pero a diferencia de las sociedades mercantiles en las propiedades horizontales cuando se hace la convocatoria para la primera reunión, en la misma citación se debe anticipar la fecha de una posible segunda convocatoria, si la primera fracasa. SEGUNDA CONVOCATORIA. Mínimo 3 días hábiles después de la 1ª: En la misma citación que se hace para la primera convocatoria el administrador debe fijar la fecha de una segunda convocatoria, si la primera fracasa por falta de quórum. Pero dicha segunda fecha no puede ser con una antelación inferior a 3 días hábiles siguientes a la fecha inicial a sí sea contrario a lo que diga el reglamento de propiedad horizontal. Si por ejemplo, la primera reunión estaba convocada para el lunes, la segunda tiene que ser el jueves o después, pero no antes y menos si es el mismo día con una hora posterior. Artículo 41. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.”

Lo ideal sería hacer una reunión y no tener que aplazarla por falta de quórum para deliberar, pero como la Ley 675 de 2001 establece el quórum referido, es menester hacer una segunda convocatoria. 

http://www.youtube.com/watch?v=zo4_YtJlt3U

ASAMBLEA ¿Se puede sancionar la inasistencia y cuál es el procedimiento?

CAPITULO II De las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias ARTÍCULO 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias

ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley.

Esto quiere decir que, Para poder imponer la sanción por inasistencia, se debe cumplir con: 1° Que la citación de convocatoria se haya efectuado con la debida antelación que establece la Ley 675 de 2001, artículos 39 y 41, o sea, 15 días calendario para la primera convocatoria y mínimo tres días hábiles después la segunda. 2° Que se haya notificado debidamente a los propietarios mediante comunicación enviada a la última dirección registrada. No necesariamente a un propietario se le debe notificar en el mismo inmueble de su propiedad, pues es posible que tenga desocupado o arrendado su inmueble, de tal manera que se le deberá notificar en la dirección que informe a la administración (ante desconocimiento absoluto, incluso de correo electrónico o celular, se hará entonces en el inmueble que está al interior de la PH). Se le permita al propietario que será sancionado por no asistir, su derecho a la legítima defensa. O sea, se le escuche en descargos por parte de la Asamblea o Consejo de Administración si lo hay, para que el propietario pueda presentar las excusas debidamente que prueben la causal de inasistencia, posterior a eso, el ente sancionador podrá determinar si acepta o no las pruebas de dicha inasistencia y multará o no.Como se observa en el Punto 3, no es que por el hecho de no presentarse, que simplemente la administración en el siguiente mes le carga la multa en el recibo de la cuota mensual de administración. Primero se le debe notificar del inicio del proceso sancionatorio para que se pueda defender, luego y según los descargos, si se impondrá formalmente la multa.

http://actualicese.com/actualidad/2013/03/14/inasistencia-a-asamblea-de-propietarios-multa-no-es-automatica/

ASAMBLEA ¿Ante quién se impugna una decisión allí tomada?

Pueden ser impugnadas por el administrador, el revisor fiscal o cualquiera de los copropietarios. El artículo 49 de la ley 675 de 2001, dice que esta se hará conforme el procedimiento establecido por el artículo 194 del código de comercio, el cual dice: Acciones de impugnación interposición y trámite. Las acciones de impugnación previstas en este Capítulo se intentarán ante los jueces, aunque se haya pactado cláusula compromisoria, y se tramitarán como se dispone en este mismo Código y, en su defecto, en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil para los procesos abreviados.En consecuencia, la impugnación de las decisiones que se consideren en contravía de la ley o el reglamento de la propiedad horizontal, se presentan o se elevan ante la jurisdicción civil, esto es ante un juez civil de la localidad donde se encuentre la propiedad horizontal.

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ASAMBLEA ¿Las actas cómo se publican, cómo se exigen, cómo se impugnan?

Transcurrida la Asamblea de Propietarios en una P.H., sus decisiones deberán constar en un Acta, la cual es prueba tanto para su exigibilidad cómo para poderse demandar las decisiones tomadas.Toda reunión, ordinaria o extraordinaria, toma decisiones y por ende, debe dejarse constancia de la decisión tomada, por ello, dicha Acta debe cumplir con unos requisitos (Art. 47 Ley 675 de 2001):Contenido general del Acta:Expresar si la reunión es ordinaria o extraordinaria; La forma en que se hizo la convocatoria; Nombres de los asistentes (expresando si son propietarios o delegados, revisor fiscal, invitados, asesores, etc.); Porcentaje de coeficiente que representan los propietarios o sus delegados asistentes; El orden del día; Breve relato de los asuntos, sus discusiones y propuestas planteadas y sometidas a votación. La votación emitida. Firmas: Iniciada la reunión, los propietarios o sus delegados asistentes, designarán para que actúen en dicha reunión, a un Presidente y un Secretario, los cuales por regla general, son los que firman las actas. La Asamblea de Propietarios podrá encargar una comisión de verificación del Acta, los cuales, tendrán cómo función, verificar la redacción del Acta. 1° Publicidad del Acta. Finalizada la Asamblea de Propietarios, el administrador tendrá 20 días hábiles para poner a disposición de los propietarios que lo soliciten, copia del Acta debidamente suscrita por quienes ya mencionamos. Esa disposición podrá ser de 2 formas: Dejando copia en la Sede del Administrador o entregando copia directamente inmueble. 2° Libro de Actas. El administrador está en la obligación de llevar un Libro de Actas, en el cual se incorporará el Acta, fecha y lugar en que se publicó. 3° Sanción al Administrador por NO entregar copia de las Actas. Cómo ya expresamos, no sólo los propietarios pueden solicitar copia de las Actas de las Asambleas de Propietarios, también lo pueden hacer los moradores y Revisores Fiscales. Pero cuando el Administrador se niega a entregar copia de las Actas, el solicitante podrá acudir ante la Alcaldía (dependencia encargada del Registro de las Propiedades Horizontales) e interponer la queja y será el ente público el que exigirá al Administrador su entrega, so pena de sanción de carácter policivo (sanciones administrativas). 4° Término para demandar las decisiones tomadas por la Asamblea de Propietarios. Una vez publicada el Acta, se tiene dos (2) meses para demandar las decisiones de la Asamblea de Propietarios, si dichas decisiones no se ajusten a la ley o al Reglamento Interno de la Propiedad Horizontal. (Art. 49 Ley 675 2001). El procedimiento, es una demanda denominado Proceso Abreviado, ante un Juez Civil, la cual deberá presentarse por intermedio de un Abogado. Cuando la decisión que se va a impugnar, son sanciones por incumplimiento de obligaciones No pecuniarias, la impugnación se debe realizar dentro del mes siguiente a la comunicación de la respectiva sanción. (Art. 62 Ley 675de 2001). No confunda, los 2 meses para demandar las decisiones, con el denuncio de una falsedad, pues cómo se anota, 2 meses es para demandar las decisiones tomadas por la Asamblea, pero si en realidad hay una falsedad, por ejemplo, la falsificación de una firma, lo que corresponde es el denuncio penal ante la Fiscalía General de la Nación, una vez se conozca dicha falsedad, con la que se busca no sólo condenar penalmente al que haya hecho la falsedad, sino también buscar las indemnizaciones del caso, por los perjuicios causados con dicha falsedad en documento privado. Recuerde: La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. (Art. 47 de la Ley 675 de 2001)

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CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN ¿Es obligatorio tenerlo, cuantos sus miembros y quién lo elige?

Es obligatorio tener Consejo de Administración en Edificios o Conjuntos de uso Comercial o Mixto, si tiene más de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos

Es voluntario tener Consejo de Administración en Edificios o Conjuntos de uso Comercial o Mixto con menos de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos.

Es voluntario tener Consejo de Administración en edificios o conjuntos exclusivamente residenciales,  (Ley 675 de 2001, artículo 53). Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. La anterior potestad no debe confundirse cuando en los Estatutos de un Edificio o Conjunto Residencial deciden establecer la constitución del Consejo de Administración, en éste caso ya se vuelve obligatorio su constitución por parte de la Asamblea, a menos, que por medio de una reforma estatutaria, la Asamblea decida suprimir dicho órgano de administración.

MIEMBROS DEL CONSEJO: Siempre debe ser conformado por un número impar (3, 5, 7, 9, etc.), los cuales obligatoriamente tienen que ser propietarios o su delegado. Deliberaciones y decisiones que tome el Consejo de Administración, debe ser tomado por mayoría simple, o sea, si son 3 mínimo 2 deciden; si son 5 los consejeros, deberán deliberar y aprobar 3 y así sucesivamente. Claro está que por Estatutos, se puede establecer un quórum Deliberatorio y Decisorio superior al de Mayoría Simple.

ELECCION DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION: Le corresponde a la Asamblea de Propietarios y para ello se requiere el quórum mínimo para deliberar de un número par de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes de propiedad y las decisiones serán tomadas mínimo por la mitad mas uno de los coeficientes presentes. (Art. 45, Ley 675 de 2001)

EL ADMINISTRADOR ¿ Qué hace?

El Administrador de Propiedad Horizontal es el REPRESENTANTE LEGAL de la copropiedad, y para ese efecto tiene facultades de ejecucion, conservacion, representacion y recaudo, de manera que con sujeccion a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles, reune en si las funciones y atribuciones de GERENTE, TESORERO, MANDATARIO, y DEPOSITARIO, suceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su responsabilidad.

PERFIL: La ley exige que el administrador acredite su idoneidad para ejercer este cargo, la profesionalizacion de quienes tienen a su cargo y bajo su responsabilidad el patrimonio, el bienestar, la tranquilidad y la seguridad de toda una comunidad de copropietarios.Con perfil gerencial, ejecutivo, con capacidades de direccion y administracion de recursos humanos, conocimientos especificos en contabilidad y administracion de propiedad horizontal, manejo y liderazgo de comunidades, amplio conocimiento del regimen laboral, y de la legislacion de propiedad horizontal, solucion de conflictos, etc.

EL ADMINISTRADOR ¿Qué funciones tiene?

La ley 675 de 2001, define asi las funciones basicas para los administradores de propiedad horizontal: (Articulo 51)

1- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobacion el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

2- Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

3- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administracion, si lo hubiere.

4- Preparar y someter a consideracion del consejo de administracion las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecucion presupuestal.

5- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

6- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectacion de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectacion, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

7- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administracion, conservacion y disposicion de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

8- Cobrar y recaudar, directamente o a traves de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligacion de caracter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorizacion alguna.

9- Elevar a escritura publica y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona juridica.

10- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona juridica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

11- Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administracion, segun el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administracion, segun el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administracion del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

14- Las demas funciones previstas en la presente ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.Otras funciones del administrador, que si bien no estan contenidas en la ley ni en muchos reglamentos, pero que nacen de su propia naturaleza, tienen que ver con la educacion de la comunidad, la permanente informacion respecto a temas como la convivencia, la seguridad, las normas legales, y en general todas las cuestiones que competan a la comunidad de copropietarios.

EL ADMINISTRADOR ¿Qué atribuciones tiene?

Como representante legal, gerente y tesorero de la copropiedad, el administrador puede definirse como la primera autoridad civil de la comunidad de copropietarios o como el organo ejecutivo de la copropiedad. La asamblea seria entonces el "poder legislativo. En consecuencia el administrador cuenta con atribuciones suficientes para utilizar los recurso humanos, los bienes, logisticos, y los fondos de la copropiedad, en beneficio y para el servicio racional de la misma, con ajuste a las leyes y reglamentos, pudiendo entonces tomar las medidas tendientes a garantizar el normal funcionamiento de la copropiedad, ordenar y ejecutar el gasto de acuerdo a un presupuesto aprobado por la asamblea, tomar las medidas necesarias para mantener en buen estado los bienes, equipos y edificaciones de la comunidad, etc. Los administradores responderan por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona juridica, a los propietarios o a terceros. Se presumira la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitacion de sus funciones, violacion de la ley o del reglamento de propiedad horizontal" - Ley 675 de 2001, Articulo 50 es logico que se le deben respetar sus atribuciones, sin pretender "coadministrar" junto con el, a no ser que expresamente se asuma la responsabilidad de tal "coadministracion" y se le exonere de toda responsabilidad. No seria justo despojar al administrador de sus atribuciones dejandole con toda la responsabilidad, pues esta ultima nace precisamente de las primeras: Son las atribuciones y el poder de ejercerlas las que en definitiva generan unas obligaciones y una responsabilidad.Como puede verse, no es sencillo conseguir un profesional que reuna todos los requisitos, y de conseguirse, seguramente sus honorarios seran de un alto rango, lo que no todas las copropiedades pueden costear.La mejor alternativa es entonces, contratar una empresa especializada, lo que nos proporcionara todo un equipo de profesionales que estaran al servicio de la copropiedad: administradores, contadores, abogados, arquitectos, Ingenieros...Ademas, las empresas especializadas reparten los costos entre muchos clientes, por lo que las tarifas finales son mas economicas en proporcion a la cantidad y calidad de los servicios que se obtienen.Eso si, debemos cuidarnos de las empresas piratas, de las empresas improvisadas, de las "empresas de papel" ya que no ofrecen ninguna garantia, y escoger solo a aquellas de probada idoneidad, de reconocida trayectoria y que cumplan con todos los requisitos de ley.Es muy mala politica y resulta muy costoso a mediano y largo plazo, tratar de economizar delegando la administracion en inexpertos e informales, que con sus errores pueden llevar a una copropiedad a la quiebra.

AL ADMINISTRADOR ¿Quién lo nombra?

El nombramiento del administrador lo hace la asamblea general, excepto en aquellas copropiedades en las que existe el "consejo de administracion" donde sera este quien haga el nombramiento, de acuerdo con el articulo 50 de la Ley 675 de 2001. El presidente de la asamblea general, o el presidente del consejo, donde este organo exista, sera quien firme el contrato a nombre de la copropiedad. En este se deben fijar claramente las condiciones, especialmente en todo lo referente a honorarios, polizas, vigencia, etc.

EL ADMINISTRADOR ¿Puede ser una empresa o persona natural?

Es totalmente viable nombrar a una Persona Natural o Jurídica para la administración de una copropiedad. En todo caso, si se llega a nombrar como administrador a una Persona Jurídica (Empresa de Administración), el Representante Legal de dicha empresa, será el que actúe como administrador del Conjunto o Edificio.Artículo 51 Ley 675 de 2001. Parágrafo. “Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto”.

EL ADMINISTRADOR ¿Es quien debe realizar los cobros?

Si.. El Artículo 51 númeral. 8º Ley 675. Entre las funciones del administrador está "Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna."

EL PRESIDENTE DEL CONSEJO ¿En que casos actúa como Representante legal?

Solo en un solo caso y es para suscribir el contrato (laboral o de servicios) que se hace con el Administrador nombrado, en nombre del Edificio o Conjunto lo suscribirá el Presidente de la Asamblea de Propietarios.En caso de existir Consejo de Administración, lo firmará el Presidente de dicho órgano.Artículo 50 Parágrafo 1º. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.

MOROSOS ¿Se pueden fijar en cartelera?

LA LEY 675 ARTÍCULO 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

Esto quiere decir que se debe acabar la costumbre de algunos administradores de querer cobrar “avergonzando” al propietario moroso, frente a todo extraño que ingresa a la copropiedad. Mal haría el administrador pretender fijar la lista de Morosos en el ascensor o en la cartelera general en la que tiene también acceso los visitantes. El administrador debe tratar de ubicar la lista en un sitio donde los propietarios la pueden ver, pero minimizar que éste a primera vista del visitante.

http://actualicese.com/actualidad/2010/03/11/lista-de-morosos-en-edificios-y-conjuntos-es-legal-su-publicacion/

MULTAS ¿Cuándo se aplican?

OBLIGATORIEDAD DE ASISTIR A LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS: Es un deber que los propietarios de los inmuebles sometido al régimen de propiedad horizontal – ley 675 de 2001-, asistan a la Asamblea General de Propietarios, pues su inasistencia perjudicará la toma de decisiones, aprobación de presupuestos, nombramiento de Administradores, etc. Para forzar a la asistencia de los propietarios a las Asambleas Ordinarias, es con la imposición de multas pecuniarias.

Se requiere que se cumpla con unos requisitos: 

1°Que la imposición de multas por inasistencia a las Asambleas, esté plasmado en los Estatutos o en una adición o reforma a los mismos, debidamente inscrita, al igual que el monto a cobrar.

2°Que la convocatoria se haya efectuado con la debida antelación que establece la Ley 675 de 2001, artículo 39, o sea, 15 días calendario.

3°Que se haya notificado debidamente a los propietarios mediante comunicación enviada a la última dirección registrada ante la administración.

Nota: No necesariamente a un propietario se le debe notificar en el mismo inmueble de su propiedad, pues es posible que tenga desocupado o arrendado su inmueble, de tal manera que se le deberá notificar en la dirección que informe a la administración. Se le permita al propietario que será sancionado por no asistir, su derecho a la legítima defensa. O sea, se le escuche en descargos por parte de la Asamblea o Consejo de Administración si lo hay, para que el propietario pueda presentar las excusas debidamente que prueben la causal de inasistencia, posterior a eso, el ente sancionador podrá determinar si acepta o no las pruebas de dicha inasistencia y multará o no. Otro tipo de sanciones NO pecuniarias por Estatutos se puede fijar el cobro de multas como sanción por dicha inasistencia, la restricción a usar determinados bienes comunes por un determinado tiempo, por ejemplo, piscinas, juegos, salones sociales, etc. La Ley 675 de 2001, artículo 59:“Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.…3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo. El cobro de estas multas, una vez impuestas por la Asamblea, es obligación del administrador hacer todas las gestiones de cobro.

MULTAS ¿Cuánto puede ser el monto?

Art. 59 núm. 2º Ley 675 de 2001. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a 2 veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que sumadas no podrán exceder de 10 veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

Significa que el monto de la multa que puede establecer la Asamblea de Propietarios, es potestativo, pero no puede ser superior al valor de 2 cuotas mensuales de administración.

PARQUEADERO ¿Puedo arrendarlo aún si es bien común de uso exclusivo?

Los parqueaderos adjudicados por escritura pública, se tiene el derecho no solo a parquear en dicho lugar, sino a disponer de él, como por ejemplo, arrendarlo.

Cuando éste es un bien común de uso exclusivo, se tendrá el derecho a utilizarlo en las condiciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal. Esta área asignada no puede ser usufructuada por el titular del derecho y por lo tanto no debe arrendarse.

De ser los parqueaderos bienes comunes, la administración de la copropiedad será la encargada de su administración y conservación. Se podrá negar el derecho al uso cuando algún copropietario se encuentre moroso en el pago de expensas comunes de administración. Los parqueaderos de visitantes, deben ser para uso transitorio porque tiene una función pública. Estos son creados por la ley para facilitar la movilidad y evitar que vehículos de visitantes se estacionen en las calles. Suena absurdo que dichos espacios urbanísticos sean arrendados o adjudicados a particulares cuando este es un servicio para el edificio.

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REVISOR FISCAL ¿Es obligatorio contar con sus servicios?

Será obligatorio en los Edificios o Conjuntos de uso Comercial o Mixto, NO importa el número de inmuebles privados que tenga, ni tampoco importa por ejemplo, que la mayoría sean de vivienda y unos pocos corresponden a uso comercial. Por el sólo hecho de ser Mixto, ya es obligatorio tener Revisor Fiscal. Artículo 56 Ley 675 de 2001: “Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal…

En los Edificios o Conjuntos exclusivamente residenciales es potestativo nombrar Revisor Fiscal.Artículo 56 Ley 675 de 2001: “…Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios…”

EL AVALUO ¿Para qué se hace?

Para determinar el valor comercial del inmueble. Para comprar o vender cualquier tipo de inmueble, solicitar crédito, sucesión testamentaria, entre otros.

PARA HACER UN AVALÚO ¿Qué se necesita?

Ultimo impuesto predial, el certificado de libertad del inmueble y visita al inmueble.

EL AVALUO ¿Cuánto cuesta?

El costo del avalúo representa el 1 por mil del valor comercial del inmueble.  

EL AVALUO ¿Cuál es la forma de pago que ustedes exigen?

50% de anticipo y 50% contra entrega a satisfacción.

EL AVALÚO ¿En cuanto tiempo se entrega?

De 3 a 5 días hábiles luego de realizada la visita al predio.

PARA HACER UN AVALÚO ¿Es indispensable la visita al inmueble?

Si, ya que de esta manera se puede verificar el estado y características del inmueble y su entorno.

UN AVALÚO ¿Que vigencia tiene?

6  meses, es el tiempo que  por lo general tiene de vigencia un avaluó debe ser equilibrado según la oferta y demanda del mercado inmobiliario.

EN AVALÚOS ¿Cuantos tipos existen?

Avalúo Comercial
Es el realizado por un perito contratado por una persona, empresa o banco para determinar el valor real de una propiedad, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del predio. Tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo.
Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta esté respaldado por un valor correspondiente. Las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una retribución justa. 

Avalúo catastral
Determina el valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El valúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Otro avalúo que no clasifica dentro de las grandes ramas es el autoavalúo, el cual, se entiende por auto-avalúo el derecho que tiene el propietario o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del 30 de junio de cada año, ante la correspondiente oficina de Catastro la estimación del avalúo catastral.

CRÉDITO HIPOTECARIO ¿Cómo puedo pagar este tipo de crédito?

PAGO NORMAL.

Es aquel que corresponde al valor de la cuota mensual

PAGO CUOTA ANTICIPADA.

Cubre cuotas futuras de acuerdo con el monto pagado.

ABONO EXTRAORDINARIO A CAPITAL CON REDUCCION DE PLAZO. ABONO EXTRAORDINARIO A CAPITAL CON REDUCCION DE CUOTAS.

Es aquel que se utiliza para reducir el valor mensual de las cuotas.

CANCELACION.

Es el pago total y definitivo del crédito.

https://www.bancocajasocial.com/

ESTUDIO DE TÍTULOS ¿Cuanto cuesta y que documentos necesito para un préstamo hipotecario?

Varía en cada banco, en promedio es del 1.2 por mil sobre el valor comercial del inmueble, el valor máximo generalmente no supera 1 salario mínimo mensual.

Se necesitan estos documentos:

• Copia de la carta de aprobación del crédito 

• Certificado de tradición y libertad 

• Promesa de compraventa 

• Avalúo comercial  

• Copia de la escritura del inmueble usado.

• Certificado de constitución y gerencia del vendedor (si es constructora) 

• Reglamento de propiedad horizontal,  (si aplica) 

• Copia del comprobante de pago del estudio de títulos.

REGISTRO INSTRUMENTOS PUBLICOS ¿Qué documentos exige?

• Dos copias de la escritura

• Recibo de pago de impuestos y derechos de registro

ENTIDAD BANCARIA ¿Qué documentos exige para el desembolso del crédito?

• Primera copia de la escritura registrada 

• Certificado de tradición y libertad actualizado con el  registro de la hipoteca 

• Formulario de calificación expedido por la oficina de  registro 

• Acta de recibo del inmueble

• Firma del pagaré en blanco y carta de instrucciones

• Declaración de asegurabilidad por los riesgos de vida, incendio y terremoto

UVR ó PESOS ¿Cúal es el mejor sistema ?

Así funcionan las líneas de financiación aprobadas por la Ley.

1. SISTEMA UVR. Se fija una tasa de interés anual máxima más UVR. Para Vivienda de Interés Social, la tasa es del 10,7% y para Vivienda No VIS, 12,4%. La UVR se liquida actualmente sobre una tasa de inflación proyectada que oscila entre el 3 y 5 % anual.

Estos son las opciones en UVR:

-Cuota Fija en UVR (Cuota Baja): En este sistema el valor de la cuota aumenta todos los meses de acuerdo con la inflación y nunca disminuye. Resultar costoso.

-Abono Fijo a Capital en UVR (Cuota Media): Sistema más económico, después de la mitad de la vida del crédito el valor de la cuota disminuye. No obstante, los bancos exigen más requisitos y capacidad de endeudamiento para solicitarlo.

-Cuota en UVR Cíclica (Cuota Estable): En este sistema las cuotas nunca disminuyen. Las mensualidades aumentan cada año de acuerdo con el índice anual de inflación.

2. SISTEMA PESOS. Se usa tasa única anual, ubicada en el 13% (depende de la entidad financiera). Una vez el usuario acude al banco y selecciona sistema y plan de su crédito, conoce la tasa con la que le liquidarán sus cuotas, conociendo el valor de todas las cuotas del crédito que estas nunca variarán.

Estas son las opciones en Pesos:

-Abono Fijo a Capital en Pesos. Las cuotas son un poco más altas al comienzo pero comienzan a bajar. Desde la primera cuota el aporte a capital es bastante alto por lo que resulta ser la opción más económica. Como las cuotas son más altas al comienzo es necesario tener un ingreso más alto para poder solicitarlo, mientras que en los otros sistemas se requiere un ingreso mensual más bajo.

-Cuota Fija en Pesos. La cuota es idéntica de principio a fin. Sin embargo, el aporte a capital es gradual por lo que  resulta un poco más costoso, por efecto de los intereses. (Note que el costo es muy similar al de la Cuota Media en UVR).

LEASING DE VIVIENDA ¿Qué es?

Sistema que permite pagar a largo plazo un inmueble mientras que se vive en arriendo en el mismo.

¿Qué es el leasing inmobiliario? Contrato a través del cual una entidad bancaria, autorizada por la Superintendencia Bancaria, entrega a un usuario una vivienda, a cambio del pago de un canon periódico (equivalente al de arrendamiento), por un plazo convenido de mínimo de 10 años, durante el cual decidirá si adquiere el bien o lo devuelve.

¿Qué pasa una vez se vence el plazo? De acuerdo con la decisión del usuario, el bien podrá devolverse al propietario o ser transferido si decide comprarlo y pagar su valor.

¿Cómo es el sistema de pago? El porcentaje de la vivienda que se cancela en el canon mensual y el tiempo de duración del contrato se acuerdan entre la entidad y el beneficiario. Con el leasing inmobiliario el beneficiario puede programar y pactar con la entidad la realización de abonos extraordinarios en cualquier momento. El valor de las cuotas se puede pactar en pesos o en Unidades de Valor Real (UVR).

¿Qué tipo de vivienda puedo comprar con leasing inmobiliario? Nueva, dación en pago o usada. Casa o apartamento. No importa el estrato, el precio ni la ubicación. Cada banco tiene la libertad de decidir a qué tipo de propiedades se les puede aplicar leasing.

¿Qué ventajas tiene el sistema? Reducción de la base sobre la cual el asalariado paga la retención en la fuente. Opción de compra que el usuario paga por una vivienda se les deduce de la base que se tiene en cuenta para tributar la retención en la fuente.

¿Si tengo una cuenta AFC, puedo comprar vivienda a través de este sistema? Sí. Los beneficios de las cuentas AFC se hacen extensivos para esta clase de contratos. Solo se deben trasladar los recursos para tal fin.

¿Qué contratos de leasing inmobiliario son objeto de las exenciones de impuestos? Todos aquellos que se firmen dentro de los 10 años siguientes al 27 de diciembre de 2002.

¿Si entregué mi bien en dación de pago, puedo usar este sistema para salvar la vivienda? Si podrán optar por el leasing de la vivienda entregada siempre y cuando no haya sido vendida o prometida en venta.

¿Si tengo problemas para pagar las cuotas de mi crédito, tengo opción de utilizar este tipo de leasing? Sí. Adicionalmente el leasing puede servir para solucionar problemas de los créditos en mora. En este sentido se ha previsto que un usuario de un crédito en mora puede acordar con la entidad financiera celebrar un contrato y convertirse en locatario sin salir de su lugar de habitación. En este evento podrá pactar un mayor valor de la opción de adquisición y de esta manera lograr un pago mensual más cómodo.

¿Qué entidades lo ofrecen? Hasta el momento Leasing de Crédito, Banco Davivienda, Bancolombia y Banco Caja Social, son algunas de las que incluyen el leasing habitacional en su portafolio de servicios.

LA NOTARIA ¿Qué documentos solicita esta entidad?

• Copia de la carta de aprobación del crédito 

• Promesa de compraventa 

• Minuta de hipoteca 

• Fotocopia de las cédulas de ciudadanía 

• Comprobante de pago del impuesto predial (si el inmueble es  usado) 

• Certificado de valorización por beneficio general (si  aplica)

LA NOTARIA ¿Qué documentos solicita para registrar una hipoteca?

• Escritura de tradición (escritura mediante la cual el vendedor adquirió el inmueble).

• Certificado de libertad y tradición al día.

• Paz y salvo de impuesto predial

• Paz y salvo de valorización o certificación de que el inmueble no está gravado por valorización.

• Cédulas de ciudadanía del acreedor y del deudor hipotecario.

• Certificado existencia y representación legal, cuando se trate de personas jurídicas y acta de junta o asamblea de socios si el representante legal no está facultado estatutariamente para realizar tal acto.

• Carta de la entidad crediticia en la que se expresa el valor del crédito que se está concediendo, igual se procede si quién presta el dinero es una persona natural.

• Si se trata de hipoteca de cuantía indeterminada se debe aportar carta de otorgamiento de crédito firmada por el acreedor hipotecario para efectos de liquidación de derechos notariales.

ARQUITECTURA ¿Qué es?

La arquitectura es el arte y técnica de proyectar y diseñar edificios, otras estructuras y espacios que forman el entorno humano. El término «arquitectura» proviene del griego αρχ (arch, cuyo significado es ‘jefe’, ‘quien tiene el mando’), y τεκτων (tekton, es decir, ‘constructor’ o ‘carpintero’). Así, para los antiguos griegos el arquitecto es el jefe o el director de la construcción y la arquitectura es la técnica o el arte de quien realiza el proyecto y dirige la construcción de los edificios y estructuras, ya que la palabra Τεχνη (techne) significa ‘saber hacer alguna cosa’. De ella proceden las palabras «técnica» y también «tectónico» (‘constructivo’).

CONSTRUCCION ¿Qué es?

En los campos de la arquitectura e ingeniería, la construcción es el arte o técnica de fabricar edificios e infraestructuras. En un sentido más amplio, se denomina construcción a todo aquello que exige, antes de hacerse, disponer de un proyecto y una planificación predeterminada. También se denomina construcción a una obra ya construida o edificada, además a la edificación o infraestructura en proceso de realización, e incluso a toda la zona adyacente usada en la ejecución de la misma.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ¿Qué documentos exige la Notaría para la escrituración?

• Nombre e identificación del propietario

• Nombre distintivo del edificio o conjunto.

• La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

• La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

• La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

• Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

• La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

• Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

• Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

Documentación anexa

Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

Reforma Estatutaria

• Certificado de existencia y representación legal expedido por Cámara de Comercio del domicilio social.

• Acta de la Junta de socios (Asamblea de accionistas o Junta Directiva) donde conste que se aprueba la reforma citando el artículo de los estatutos que se modifica. - Si se trata de fusión, transformación, escisión, Conversión, o liquidación de sociedad, se deberá anexar además en balance firmado por contador público.

LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN ¿En qué consiste?

Es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en un predio, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia. En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación.

1. Tipos de obra que necesitan licencia e construcción:

OBRA NUEVA:Es la autorización para adelantar obras de edificación en terrenos no construidos o cuya área esté libre por autorización de demolición total.

AMPLIACIÓN: Es la autorización para incrementar el área construida de una edificación existente, entendiéndose por área construida la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar.

ADECUACIÓN: Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, garantizando a permanencia total o parcial del inmueble original.

MODIFICACIÓN: Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida.

RESTAURACIÓN: Es la autorización para adelantar las obras tendientes a recuperar y adaptar un inmueble o parte de este, con el fin de conservar y revelar sus valores estéticos, históricos y simbólicos. Esta modalidad de licencia incluirá las liberaciones o demoliciones parciales de agregados de los bienes de interés cultural aprobadas por parte de la autoridad competente en los anteproyectos que autoricen su intervención.

REFORZAMIENTO: Es la autorización para intervenir o reforzar la estructura de uno o varios inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles adecuados de seguridad sismorresistente de acuerdo con los requisitos de la Ley 400 de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el Reglamento colombiano de construcción sismorresistente y la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

DEMOLICIÓN: Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en uno o varios predios y deberá concederse de manera simultánea con cualquiera otra modalidad de licencia de construcción.

RECONSTRUCCIÓN: Es la autorización que se otorga para volver a construir edificaciones que contaban con licencia o con acto de reconocimiento y que fueron afectadas por la ocurrencia de algún siniestro. Esta modalidad de licencia se limitará a autorizar la reconstrucción de la edificación en las mismas condiciones aprobadas por la licencia original, los actos de reconocimientos y sus modificaciones.

CERRAMIENTO: Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.

  2. Obras que no necesitan licencia de construcción:

Reparaciones locativas que tiene como finalidad mantener adecuadamente el inmueble sin afectar la estructura, distribución interna, características funcionales y volumétricas. Ejemplo: cambio de piso, cielo raso, pintura, enchapes, etc.

SOLICITUD DE LICENCIA.

Para que su proyecto de estudio y expedición de LICENCIA sea estudiado dentro de los términos establecidos en el Decreto 1469 de abril de 2010, es necesario:

Formulario Único Nacional diligenciado y anexando la documentación exigida (las memorias de cálculo, estudios de suelo y todos los anexos que vengan empastados como libros, se deben entregar foliados de manera independiente de 1 a n) (Poder debidamente otorgado y autenticado cuando se actúe mediante apoderado o mandatario)

Cancelar el cargo fijo correspondiente.

FOTOGRAFIAS 2 de la valla o aviso, según sea el caso (una de cerca y otra de lejos) dentro de los cinco (5) días hábiles, siguientes a la radicación de la solicitud so pena de entenderse desistida.

PUBLICACION: del trámite solicitado en un diario de amplia circulación y anexar copia de la misma, si no fue posible comunicar por correo certificado a todos los vecinos.

ASISTIR con los profesionales responsables del proyecto a la cita programada en el memorando de Acta de Observaciones y Correcciones, para revisión de la respuesta a la misma.

DAR RESPUESTA efectiva dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la firma de recibido, del Acta de Observaciones y Correcciones enviada por la Curaduría Urbana, este plazo podrá ser ampliado hasta por quince (15) días hábiles, mediante solicitud escrita del interesado.

COMPROBANTES DE PAGO de expensas e impuestos (delineación urbana y plusvalía cuando se requiera) dentro de los treinta (30) días hábiles posteriores a la recepción de la comunicación de viabilidad de expedición de la licencia, los  y completar los tres (3) juegos de anexos al proyecto (planos arquitectónicos, estructurales, no estructurales, memorias, etc.)

NOTIFCARSE personalmente (propietario(s) y/o apoderado o mandatario) dentro de los cinco (5) días hábiles posteriores a la recepción de la citación para el efecto de pago de expensas y acreditación de pago de impuestos.  Si los citados no se presentan, la Curaduría notificará mediante fijación de edicto en un lugar público por el término de diez (10) días hábiles.

PUBLICAR en un diario de amplia circulación el texto del acto administrativo.

Documentación general Licencias

Toda solicitud de Licencia urbanística deberá acompañarse de los siguientes documentos:

1. Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble o inmuebles, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes antes de la fecha de la solicitud. Cuando el predio no se haya desenglobado se podrá aportar el certificado del predio de mayor extensión.

2. El formulario único nacional para la solicitud de licencias adoptado mediante la Resolución 0984 de 2005 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial o la norma que la adicione, modifique o sustituya.

3. Copia del documento de identidad del solicitante cuando se trate de personas naturales o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes, cuando se trate de personas jurídicas.

4. Poder o autorización, cuando se actúe mediante apoderado o mandatario, con presentación personal de quien lo otorgue.

5. Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año del inmueble, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación del predio. Este requisito no se exigirá cuando exista otro documento oficial con base en el cual se pueda establecer la dirección del predio objeto de solicitud.

6. La relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto. Se entiende por predios colindantes aquellos que tienen un lindero en común con el inmueble o inmuebles objeto de solicitud de licencia.Este requisito no se exigirá cuando se trate de predios rodeados completamente por espacio público o ubicados en zonas rurales no suburbana.

Documentación adicional para licencia de construcción

Cuando se trate de licencia de construcción, además de los requisitos señalados en la documentación general, se deberán aportar los siguientes documentos:

1. Para las solicitudes de licencia clasificadas bajo las categorías III Medía Alta Complejidad y IV Alta Complejidad de que trata el artículo 18 del presente decreto, copia de la memoria de los cálculos y planos estructurales, de las memorias de diseño de los elementos no estructurales y de estudios geotécnicos y de suelos que sirvan para determinar el cumplimiento en estos aspectos del Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente -NSR- 10, y la norma que lo adicione, modifique o sustituya, firmados y rotulados por los profesionales facultados para este fin, quienes se harán responsables legalmente de los diseños y estudios, así como de la información contenida en ellos. Para las solicitudes de licencia clasificadas bajo las categorías I Baja Complejidad y II Media Complejidad de que trata el artículo 18 del presente decreto únicamente se acompañará copia de los planos estructurales del proyecto firmados y rotulados por el profesional que los elaboró.

2. Una copia en medio impreso del proyecto arquitectónico, elaborado de conformidad con las normas urbanísticas y de edificabilidad vigentes al momento de la solicitud debidamente rotulado y firmado por un arquitecto con matrícula profesional, quien se hará responsable legalmente de los diseños y de la información contenida en ellos. Los planos arquitectónicos deben contener como mínimo la siguiente información:

a) Localización;

b) Plantas;

c) Alzados o cortes de la edificación relacionados con la vía pública o privada a escala formal. Cuando el proyecto esté localizado en suelo inclinado, los cortes deberán indicar la inclinación real del terreno;

d) Fachadas;

e) Planta de cubiertas;

f) Cuadro de áreas.

3. Si la solicitud de licencia se presenta ante una autoridad distinta a la que otorgó la licencia original, se adjuntarán las licencias anteriores, o el instrumento que hiciera sus veces junto con sus respectivos planos. Cuando estas no existan, se deberá gestionar el reconocimiento de la existencia de edificaciones regulado por el Título II del presente decreto. Esta disposición no será aplicable tratándose de solicitudes de licencia de construcción en la modalidad de obra nueva.

4. Anteproyecto aprobado por el Ministerio de Cultura si se trata de bienes de interés cultural de carácter nacional o por la entidad competente si se trata de bienes de interés cultural de carácter departamental, municipal o distrital cuando el objeto de la licencia sea la intervención de un bien de interés cultural, en los términos que se definen en las Leyes 397 de 1997 y 1185 de 2008 y el Decreto 763 de 2009 o en las normas que las modifiquen, adicionen o complementen.

Cuando se trate de intervenciones sobre el patrimonio arqueológico se debe incluir la autorización expedida por la autoridad competente.

5. Cuando se trate de licencias para la ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, copia del acta del órgano competente de administración de la propiedad horizontal o del documento que haga sus veces, según lo disponga el respectivo reglamento de propiedad horizontal vigente, autorizando la ejecución de las obras solicitadas. Estas licencias deberán acoger lo establecido en los respectivos reglamentos.

SOLICITUD CONCEPTOS:

CONCEPTO DE USO por escrito para un predio urbanizado, tener en cuenta lo siguiente:

.Reclamar el Formato de solicitud en RECEPCIÓN y diligenciarlo.

.Manzana Catastral o boletín de nomenclatura, obtener en el SUPERCADE de la Kr 30 con Cl 26.

.En Curaduría radicar documentación.

.Cancelar allí valor de la expensa incluido el IVA $45.588.oo

.Averiguar por la expedición del concepto (Según el Decreto 1469 de abril de 2010, Artículo 51, el Curador Urbano expide el concepto en 15 días hábiles contados a partir del día siguiente de la fecha de radicación de la solicitud).

CONCEPTO DE NORMA por escrito para un predio urbanizado, tener en cuenta lo siguiente:

.Carta de solicitud, con la dirección del predio o predios.

.Plano de loteo de la urbanización y Manzana Catastral, obtener en el SUPERCADE de la Kr 30 con  Cl 26, Módulo E.

.En Curaduría radicar documentación

.Cancelar allí el valor de la expensa incluido el IVA $227.940.oo

.Averiguar por la expedición del concepto (Según el Decreto 1469 de abril de 2010, Artículo 51, el Curador Urbano expida el concepto en 15 días hábiles contados a partir del día siguiente de la fecha de radicación de la solicitud)

LICENCIA DE URBANIZACION ¿En qué consiste?

Es la autorización previa para ejecutar en un predio localizados en suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados, así como las vías públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios que permitan la adecuación, dotación y subdivisión de estos terrenos para la futura construcción de edificaciones con destino a usos urbano.

Documentación general Licencias

Toda solicitud de Licencia urbanística deberá acompañarse de los siguientes documentos:

1. Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes antes de la fecha de la solicitud. Cuando el predio no se haya desenglobado se podrá aportar el certificado del predio de mayor extensión.

2. Formulario único nacional para la solicitud de licencias adoptado mediante la Resolución 0984 de 2005 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial o la norma que la adicione, modifique o sustituya, debidamente diligenciado por el solicitante.

3. Copia del documento de identidad del solicitante cuando se trate de personas naturales o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes, cuando se trate de personas jurídicas.

4. Poder, cuando se actúe mediante apoderado o mandatario, con presentación personal de quien lo otorgue.

5. Copia del impuesto predial del último año, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación del predio. Este requisito no se exigirá cuando exista otro documento oficial con base en el cual se pueda establecer la dirección del predio objeto de solicitud.

6. La relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto. Se entiende por predios colindantes aquellos que tienen un lindero en común con el inmueble o inmuebles objeto de solicitud de licencia. Este requisito no se exigirá cuando se trate de predios rodeados completamente por espacio público o ubicados en zonas rurales no suburbanas.

Documentación adicional para licencia de urbanización

Cuando se trate de licencia de urbanización, además de los requisitos previstos en la documentación general, se deberán aportar los siguientes documentos:

1. Plano topográfico del predio o parte del predio objeto de la solicitud, firmado por el o los profesionales responsables, en el cual se indique el área, los linderos y todas las reservas, secciones viales, afectaciones y limitaciones urbanísticas debidamente amojonadas y con indicación de coordenadas, el cual servirá de base para la presentación del proyecto y será elaborado de conformidad con lo definido en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás información pública disponible.

2. Plano de proyecto urbanístico, debidamente firmado por un arquitecto con matrícula profesional quien es el responsable del diseño.

3. Certificación expedida por las empresas de servicios públicos domiciliarios o la autoridad o autoridades municipales o distritales competentes, acerca de la disponibilidad inmediata de servicios públicos en el predio o predios objeto de la licencia, dentro del término de vigencia de la licencia.

Para los efectos de este decreto, la disponibilidad inmediata de servicios públicos es la viabilidad técnica de conectar el predio o predios objeto de la licencia de urbanización a las redes matrices de servicios públicos existentes. Los urbanizadores podrán asumir el costo de las conexiones a las redes matrices que sean necesarias para dotar al proyecto con servicios, de conformidad con lo previsto en la Ley 142 de 1994 y las normas que la adicionen, modifiquen o sustituyan.

4. Cuando el predio esté ubicado en zonas de amenaza y/o riesgo alto y medio de origen geotécnico o hidrológico, se deberán adjuntar a las solicitudes de licencias de nuevas urbanizaciones los estudios detallados de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa e inundaciones, que permitan determinar la viabilidad del futuro desarrollo, siempre y cuando se garantice la mitigación de la amenaza y/o riesgo. En estos estudios deberá incluirse el diseño de las medidas de mitigación y serán elaborados y firmados por profesionales idóneos en las materias, quienes conjuntamente con el urbanizador serán responsables de los mismos, sin perjuicio de la responsabilidad por la correcta ejecución de las obras de mitigación. En todo caso, las obras de mitigación deberán ser ejecutadas por el urbanizador responsable o, en su defecto, por el titular durante la vigencia de la licencia. 

LICENCIA DE EXCAVACION ¿Que se necesita?

Es el permiso que se otorga por medio de un acto administrativo en el cual se establecen las condiciones técnicas, obligaciones y responsabilidades que deben cumplir las empresas de servicios públicos, los particulares y las entidades públicas que intervengan con excavaciones el espacio público para la instalación de redes y acometidas de servicios públicos domiciliarios.

Corresponde al Instituto de Desarrollo Urbano -IDU-, radicar, estudiar, expedir, otorgar, negar, establecer las especificaciones técnicas, controlar y sancionar, todo lo relacionado con las licencias de excavación que impliquen intervención en el espacio público.

Para obtener la Licencia de Excavación realice lo siguiente:

Reúna los siguientes documentos:

Formato licencias de excavación debidamente diligenciado de acuerdo con las instrucciones adjuntas al mismo, firmado por el solicitante.

Plano de localización de la excavación medio magnético formato PDF y en físico a escala amplia y en formato máximo de un 1/4 de pliego (50cm x 35cm), que contenga:

Localización de la red de servicio público a ejecutar.

Identificación del sitio con nomenclatura urbana (calle, carrera, diagonal, transversal).

Ancho de la calzada.

Ancho del andén.

Código de Identificación Vial (CIV) de la vía donde se hará la excavación Servidor de Mapas, imprimir pantallazo e incluirlo en el medio magnético.

Registro fotográfico del sitio donde se hará la excavación.

Si es Persona Natural, anexe fotocopia del documento de identidad.

Si es Persona Jurídica, anexe Certificado de Existencia y Representación Legal Registro Único Tributario RUT y  fotocopia del documento de identidad del Representante Legal.

Si es  Unión Temporal o Consorcio, anexe copia  del documento que acredite la creación y conformación del mismo, Fotocopia del Registro Único Tributario RUT   de los integrantes de Consorcio, y del Consorcio o Unión Temporal,  fotocopia de la Certificado de Existencia y Representación Legal de los integrantes, y fotocopia de la cedula de ciudadanía del representante legal del Consorcio o Unión Temporal.

Si es Entidad Pública, anexe copia del Decreto o Resolución de nombramiento del representante legal y copia del NIT.

Cuando se actúe mediante apoderado o mandatario, anexe el Poder debidamente otorgado.

Incluya los documentos  antes mencionados, dependiendo el caso, en un medio magnético.

Diríjase a la Sede Principal IDU .

Radique en la Ventanilla de Correspondencia los documentos físicos y el medio magnético, con una carta dirigida a la Dirección Técnica de Administración de Infraestructura.

Una semana después de radicada la solicitud, comunicarse con la Dirección Técnica de Administración de Infraestructura al teléfono: 344 50 00 Extensión: 3539. para recibir información y continuar con el trámite establecido.

Una vez se cuente con el concepto de aprobación de parte de las empresas de servicios públicos y el IDU, deberá constituir una Póliza de Cumplimiento de Disposiciones Legales, para lo cual, la Dirección Técnica de Administración de infraestructura, le hará entrega de los términos para la misma, y posteriormente deberá radicar la póliza anexando la copia de la viabilidad técnica del  Plan de Manejo de Tráfico - PMT ante la Secretaria Distrital de Movilidad.

Como respuesta a la solicitud, recibirá copia del Acto Administrativo mediante el cual se otorga  la Licencia de Excavación. El tiempo estimado para el otorgamiento  es de 45 días hábiles. Este término se interrumpe cuando el Instituto de Desarrollo Urbano efectúe algún requerimiento  para aclaración o ampliación a la solicitud o cuando requiera de algún documento adicional propio del trámite.

En caso de requerir una prórroga de la Licencia de Excavación, debe solicitarse mínimo con 15 días hábiles de anticipación a la fecha de vencimiento de la licencia.

Tenga en cuenta:

El trámite no tiene costo y no requiere de Intermediarios.

Con el fin de realizar la recuperación del espacio público debe cumplir con la Guía GU-GE-002 Anexo técnico para licencias de excavación..

Una vez terminadas las obras, debe entregar ante la Dirección Técnica de Administración de Infraestructura, el espacio público afectado por las excavaciones, cumpliendo con los requisitos establecidos para tal fin. Diligencie el Formato Acta de Recibo de Obras Autorizadas, y posteriormente diríjase al Sede Principal IDU y radique en la ventanilla de correspondencia el formato debidamente diligenciado.

Si desea Consulte la publicación de los certificados de recibo de obras..

Recuerde que para ejecutar las obras autorizadas por la licencia de excavación, debe contar con el Plan de Manejo de Tráfico - PMT aprobado por la Secretaría Distrital de Movilidad.

Si requiere asesoría e información adicional para la realización del trámite acuda a la Dirección Técnica de Administración de Infraestructura ubicada en la Calle 20 No.9 - 20 piso 5 (telefóno: 344 50 00 Extensión:  3539).

Para solicitar la licencia de excavación es requisito indispensable no tener pendientes con el Instituto de Desarrollo Urbano IDU, por conceptos de licencias anteriores, sanciones y solicitudes de actas de recibo a satisfacción del espacio público o demás requerimientos efectuados por el Instituto de Desarrollo Urbano IDU.

Debe registrar una dirección de correo electrónico, el cual será válido como medio de comunicación y desde el cual, sólo se aceptarán los reportes de obra; en caso de las Licencias Globales.

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LICENCIA DE SUBDIVISION ¿En qué consiste?

Consiste en subdividir uno o varios predios en suelo urbano, rural o expansión urbana, de conformidad por lo dispuesto en el P.O.T. (Plan de Ordenamiento Territorial).

Para realizar la solicitud de la Licencia de Subdivisión ante las Curadurías Urbanas, realice lo siguiente:

Realice y radíque la solicitud de la Licencia con los siguientes documentos en una de las cinco (5) Curadurías Urbanas 

Formulario Único Nacional para la solicitud de licencias urbanísticas, debidamente diligenciado.

Certificado de Tradición y Libertad expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con fecha de expedición menor a un mes.

Fotocopia de la Cédula de Ciudadanía del solicitante.

Si el solicitante es persona jurídica se debe aportar el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio, no superior a un mes.

Si actúa a través de un apoderado debe aportar el debido poder. 

Copia del documento que acredite el pago del Impuesto Predial del último año o Certificación Catastral 

Plano de localización e identificación del predio (Consulta de Planos en la Planoteca de la Secretaría Distrital de Planeación ). Este documento lo obtiene en la planoteca de la Secretaria Distrital de Planeación -SDP.

Prueba sumaria de calidad de poseedor.

Relación de las direcciones de los predios colindantes.

Requisitos adicionales para Licencia de Subdivisión:

Para las modalidades de subdivisión rural y urbana, un plano de levantamiento topográfico que contenga los predios resultantes de la división propuesta, amojonada, es decir señalando sus linderos.

Requisitos adicionales para Licencia de Reloteo:

Copia del plano de loteo de la urbanización aprobado o del plano topográfico aprobado, donde figure la incorporación del predio a relotear.

Plano que señale los predios resultantes de la división propuesta.

Copia de las matrículas de los profesionales que intervienen en la elaboración del proyecto y en su trámite.

Tenga en cuenta:

Reloteo: Es la autorización para dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o varios predios urbanizados.

La licencia de Subdivisión  maneja varias modalidades:

Suelo Urbano - Subdivisión urbana y Reloteo.

Suelo rural de expansión - Subdivisión rural.

Si el predio se localiza en suelo urbano y tiene un área neta igual o superior a 10 hectáreas, se debe contar con un plan parcial el cual delimita, estudia y aprueba la Secretaria Distrital de Planeación - SDP para el caso de Bogotá D.C.

No se requiere licencia de subdivisión cuando se trate de particiones o divisiones materiales de predios ordenados por sentencia judicial en firme o cuando se trate de ejecución de obras de utilidad pública.

Se puede presentar la solicitud de licencias ante cualquiera de las cinco curadurías sin importar la ubicación del predio.

Quienes pueden hacer la solicitud de licencia de Subdivisión son: Los propietarios, los poseedores, el representante legal de la financiera en la que el propietario haya delegado la administración del manejo del predio.

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EJERCER LA ACTIVIDAD DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA

Es el acto mediante el cual el enajenador (vendedor) presenta a la Subsecretaría de Inspección Vigilancia y Control de Vivienda, los documentos de que trata el artículo 71 de la Ley 962 de 2005, modificado por el artículo 185 del Decreto 019 de 2012, para desarrollar la actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda.

Descargue y diligencie el Formato Radicación de Documentos para Enajenación de Inmuebles Destinados a Vivienda y anexe los siguientes documentos: 

.Certificado de Tradición y Libertad del predio donde se desarrolla el proyecto expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, con fecha no superior a 3 meses.

.Copia de los modelos  de  los  contratos que se vayan a utilizar en la celebración de los negocios de enajenación de inmuebles con los adquirientes, a fin de comprobar la coherencia y validez de las cláusulas con el cumplimiento de las normas que civil y comercialmente regulen el contrato. (Promesa de venta o vinculación como beneficiario de área, según el caso, y modelo de minuta de escritura).

.Cuando el inmueble en el cual ha de desarrollarse el plan o programa se encuentre gravado con  hipoteca,  ha de acreditarse que el acreedor  hipotecario se  obliga  a  liberar  los  lotes  o  construcciones  que  se  vayan  enajenando, mediante el pago proporcional del gravamen que afecte cada lote o construcción, en el formato Certificación de Entidad Financiera.

.Coadyuvancia del titular del dominio del terreno donde se adelantará el proyecto, cuando éste es diferente al solicitante.  

.Presupuesto financiero de ingresos e inversión y flujo de caja del proyecto, en los formatos respectivos, con sus correspondientes soportes contables, a saber: .Balance general, estados de resultados con sus notas, no anterior a 2 meses. De acuerdo a como se financiará el proyecto allegar: Soportes de crédito bancario, de la fiduciaria, de créditos de particulares, de otros recursos, según el caso y la información de ventas en el formato oficial. 

.Copia de la licencia urbanística y de los planos aprobados por las curadurías urbanas, salvo que se trate del sistema de preventas.

.Radique el formato debidamente diligenciado y los documentos requeridos en la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda ubicada en el Punto de Información Calle 53

Tenga en cuenta:

La coadyuvancia no faculta al coadyuvante para firmar promesas y o escrituras. En tal caso, deberá manifestar su intención de enajenar en el documento de coadyuvancia y solicitar conjuntamente la radicación,  aportando los documentos que lo faculten para enajenar. 

En caso de que el proyecto se encuentre localizado en zona de amenaza media o alta según el Plan de Ordenamiento Territorial - POT, deben haberse ejecutado las obras de mitigación propuesta en los estudios de mitigación, que sirvieron de base para el otorgamiento de la licencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 141 del Decreto Distrital 190 de 2004 (P.O.T.).  En ejercicio de las funciones de control y  posterior a la radicación de documentos, se realizará la visita técnica para verificación de dichas obras.

Este trámite lo deben realizar solamente las personas naturales o jurídicas que pretendan desarrollar la actividad de enajenación, cuando el proyecto de vivienda conste de cinco o más unidades destinados a vivienda en el Distrito Capital. 

Debe adelantarse 15 días hábiles antes de iniciar las actividades de enajenación de que trata el artículo 2 del Decreto Ley 2610 de 1979.

Por licencia urbanística se entiende la de urbanismo y/o construcción, según el caso, de acuerdo con el Decreto 1469 de 2010. Alude al proyecto original con todas sus modificaciones, acompañada (s) de sus respectivos planos arquitectónicos, localización y áreas. 

Cualquier modificación posterior a la documentación radicada o a las condiciones iniciales del proyecto, debe informarse dentro de los quince (15) días siguientes a su ocurrencia.

Si con posterioridad a la radicación de documentos se constituye gravamen hipotecario o limitación al dominio, no se requiere autorización para ello, pero si se debe informar tal hecho dentro de los quince días hábiles siguientes, aportando copia del certificado de tradición y libertad.

En caso de cambio de titular de la radicación, éste deberá renunciar a la radicación hecha y el nuevo solicitante presentará la totalidad de los requisitos antes mencionados.

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ESTUDIO DE TRANSITO ¿En qué consiste?

Todo  proyecto de edificación que causen modificaciones al sistema de tránsito o se constituyan en un polo importante de generación de viajes deberá estar sustentado en un estudio de tránsito y/o un estudio de demanda y atención de usuarios, aprobados por la Secretaría Distrital de Movilidad.

Estudio de Tránsito (ET)

Estudio que contiene el análisis riguroso de la situación actual del tránsito, de la demanda vehicular proyectada y de los impactos que el proyecto urbanístico genera sobre la movilidad circundante y su zona de influencia. Incluye tránsito vehicular y peatonal, análisis de colas, evaluación de cupos de parqueaderos, semaforización, análisis de puntos críticos y capacidad vehicular de la malla vial arterial principal y complementaria del área de influencia del proyecto.

Estudio de Demanda y Atención de Usuarios (EDAU)

Estudio que demuestre que el espacio para la atención de la demanda vehicular, generada por el proyecto, garantiza la acumulación de vehículos dentro del predio y que su operación no produce colas sobre las vías públicas en las horas de más alta demanda.

Para obtener la Revisión y Aprobación de Estudios de Tránsito y/o Estudio de Demanda y Atención de Usuarios realice lo siguiente:

Radique su solicitud de estudio de tránsito o de demanda y atención de usuarios ante la Dirección de Seguridad Vial y Comportamiento de Tránsito en la Sede Administrativa Secretaría Distrital de Movilidad , conforme con las especificaciones del anexo 2 del Decreto 596 del 26 de diciembre de 2007.

Si se trata de ET y/o EDAU sobre procesos de licencias que cursan ante las Curadurías Urbanas, deberán gestionar el trámite a través de la Ventanilla Única de Construcción.

La Secretaría Distrital de Movilidad dispondrá de 45 días para su revisión y emisión del concepto de aprobación o desaprobación, caso éste en el cual presentará las observaciones e indicadores de tránsito que dieron lugar a dicha determinación a través del medio solicitado.

En el evento de devolución del estudio con observaciones, el titular del proyecto deberá atenderlas para poder presentarlo nuevamente ante la Secretaría Distrital de Movilidad, la cual contará con el término de 45 días para su revisión.

La aprobación del estudio será comunicada al titular por la Secretaría Distrital de Movilidad y tendrá una vigencia de un año, siempre y cuando el proyecto se mantenga sin modificaciones. Si el proyecto fuera modificado, la aprobación de estudio perderá su validez y deberá presentarse nuevamente para revisión.

Tenga en cuenta:

La aprobación previa de los ET y EDAU, será requisito indispensable para la radicación y el trámite de las solicitudes de licencias urbanísticas, con lo cual se garantiza que no será necesario modificar la licencia aprobada.

Si el proyecto ya tiene licencia de construcción vigente o ya se encuentra en operación, no aplica la presentación del ET o EDAU, sino un estudio que evalúe la operación de accesos y salidas vehiculares y peatonales en las horas de mayor demanda, que involucre el análisis de movilidad en la zona de influencia y proponga soluciones a los puntos críticos.

La solicitudes que no requieren trámite ante Curaduría, se deben presentar en medio impreso y magnético, debidamente georeferenciada directamente en el área Sede Administrativa Secretaría Distrital de Movilidad 

Para consultas sobre este trámite se puede dirigir a la Dirección de Seguridad Vial en la Sede Administrativa Secretaría Distrital de Movilidad , o si se trata de proyectos que requieren licencia ante la Curaduría, solicite su cita a través de la Ventanilla Única de la Construcción previo registro a través de este canal virtual.

No todos  los proyectos urbanísticos requieren ET o EDAU. Tener en cuenta los equipos y usos establecidos en el anexo 1 del Decreto 596 del 26 de diciembre de 2007.

Consulte las Recomendaciones para la presentación y Aprobación de ET y EDAU

El trámite no tiene ningún costo.

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ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO ¿Cómo pido el servicio para un solo predio y 3 acometidas?

Permite al usuario solicitar la instalación del servicio de acueducto y alcantarillado para un predio.

Para acceder a este trámite, el predio debe cumplir con las siguientes características:

Máximo tres (3) acometidas.

Máximo tres (3) pisos.

Máximo quince (15) metros de altura.

Diámetro de acometida menor o igual a 3/4".

No contar con sótano o semisótano.

Predios diferentes a clase de uso industrial, institucional y/o actividad económica estación de servicio.

Para realizar el trámite presente los siguientes documentos: 

Si usted es Propietario del Inmueble o receptor directo del servicio:

Fotocopia de la cédula de ciudadanía.

Número de folio de la matrícula inmobiliaria.

Si usted no es propietario del inmueble: 

Original de carta de autorización del propietario. 

Fotocopia de la cédula de ciudadanía de la persona autorizada.

En caso de ser poseedor del inmueble:

Diligenciar el Formato de Declaración Juramentada de Posesión de Inmueble.

Fotocopia de la cédula de ciudadanía.

Promesa de compraventa (si la tiene).

Entregue la documentación requerida en uno de los Puntos De Atención Empresa De Acueducto, Alcantarillado Y Aseo De Bogotá 

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SALARIO MÍNIMO ¿En cuánto quedo para el año 2016?

SALARIO MÍNIMO 2016
$689.455 Incremento 7.0% Salario
$  77.700 Incremento 5.0% Subsidio transporte

$767.154 Total (Salario+Subsidio de transporte)

SALARIO MÍNIMO 2015
$644.350 Incremento 4,6% Salario
$  74.000 Incremento 2,8% Subsidio transporte

$718.350 Total (Salario+Subsidio de transporte)

SALARIO MÍNIMO 2014
$616.000 Anterior $589.500 Incremento 4,5%
$  72.000 Anterior $  70.500 Incremento 2,8%

$688.000 Total (Salario+Subsidio de transporte)

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UVT (UNIDAD DE VALOR TRIBUTARIO) ¿Cuánto es para el año 2014?

El artículo 868 del estatuto tributario es fijada por el Director de la Dian mediante resolución expedida antes del 1 de enero.
El método de cálculo es teniendo en cuenta la variación del índice de precios al consumidor para ingresos medios, certificado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, entre el primero 1 de octubre del año anterior al gravable y la misma fecha del año inmediatamente anterior a este.
El DANE certifica el IPC de ingresos medios entre el 1 de octubre  de 2012 y el 1 de octubre del año 2013 en 2.40%. Por ende la UVT año 2013 es $26.841 y será para el año gravable 2014 en $27.485.
Recordemos la UVT:
Año      Valor en $      Variación
2006       20.000           4,87%   
2007       20.974           5,15%
2008       22.054           7,75%
2009       23.763           3,33%
2010       24.555           2,35%
2011       25.132           3,65%
2012       26.049           3,04%
2013       26.841           2,40%
2014       27.485

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CREAR EMPRESA ¿El nombre que escogí está inscrito?

Consulte si una empresa o persona natural está inscrita en el registro mercantil de las cámaras de comercio del país. Escoja el criterio que se ajuste a sus necesidades.

REGISTRO UNICO EMPRESARIALY SOCIAL. CAMARAS DE COMERCIO

TUTELA ¿Qué es y como se interpone?

¿QUÉ ES? Si se ve vulnerado en algún derecho fundamental como la vida, libertad de expresión, etc, por acción u omisión de una autoridad pública o particular, puede interponer una acción de tutela ante un juez, siempre y cuando no se disponga de otro medio de defensa. Artículo 86 constitución de 1.991. El juez debe responderle en el término de 10 días. No se requiere de abogado. Puede acudir a la Personería o efensoría del pueblo para ser asesorado.

¿CÓMO SE INTERPONE? Elabore una carta con los siguientes datos: 1° Nombre y número de cédula. 2° Detalle los hechos de su inconvenente. 3° Indique cuáles derechos fueron vulnerados. 4° Haga la petición al juez para que tome medidas. 5° Anexe pruebas (Testimonios, Fotos, Documentos). 6° Haga un juramento en el que asegure que no se ha interpuesto otra tutela por el mismo hecho.

ACCIÓN POPULAR ¿Qué es y como se interpone?

¿QUÉ ES? Si se ve vulnerado en algún derecho fundamental la comunidad de un sector como la vida con una construcción, contaminación, tala deárboles, etc, por acción u omisión de una autoridad pública o particular, puede interponer una acción popular ante un juez, siempre y cuando no se disponga de otro medio de defensa. Artículo 88 constitución de 1.991 y reglamentada con la ley 472 de 1998. El juez debe responderle en el término de 10 días. No se requiere de abogado. Puede acudir a la Personería o efensoría del pueblo para ser asesorado.

¿CÓMO SE INTERPONE? Elabore una carta con los siguientes datos: 1° Ciudad y fecha, asunto Acción Popular. 2° Detalle los hechos de su inconvenente, sector, barrio y dirección. 3° Indique cuáles derechos fueron vulnerados. 4° Haga la petición al juez para que tome medidas. 5° Anexe pruebas (Testimonios, Fotos, Documentos). 6° Haga un juramento en el que asegure que no se ha interpuesto otra acción por el mismo hecho. 7° Nombre o entidad contra la que se interpone la acción y la dirección. 8° Coloque los nombres, cédulas y dirección de las personas quienes la instauran.